Immobilier: transactions, prix… un millésime 2020 historique

Les taux de crédit au plus bas affolent le marché immobilier, qui signe un record de transactions. Si les prix progressent mesurément en régions, ils atteignent des sommets dans la capitale. Et ce n’est pas fini…

Ne pensez pas acheter moins cher cette année ! Depuis dix ans, certains attendent un retournement du marché. Ils devront sans doute encore patienter. Car le millésime immobilier 2020 a toutes les chances de ressembler au millésime 2019 : historique. L’an dernier, en effet, plus d’un million de transactions ont été enregistrées (+ 8  %). En 2016, pour mémoire, il n’y en avait eu que… 650 000. Quant aux prix, ils ont continué d’augmenter : dans l’ensemble de la France, le mètre carré d’un appartement a atteint 3.757 euros en moyenne (+ 4,3  %). Mais avec des écarts encore accrus sur le territoire. D’un côté, il y a la « diagonale du vide » : « Sur une dizaine de départements, comme l’Aude, l’Hérault, l’Yonne, la Nièvre, la demande est inférieure à l’offre », constate Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents. Avec des prix qui continuent de baisser. De l’autre, il y a les grandes agglomérations, où ils flambent. A Lyon, le prix moyen du m2 dépasse pour la première fois les 5.000 euros, selon Seloger (+ 9,1 %). Sur la métropole de Nice, c’est la barre des 4.100 euros qui est franchie. Quant au Grand Lille, il dépasse 2.860 euros (+ 5 %) ; le Grand Rennes, 3.530 euros (9,1 %) et le Grand Nantes, 3.745 euros (+ 12  %) ! Une seule exception, Bordeaux : la ville semble avoir atteint son pic en 2018.

Tirages au sort à Paris

Quant à Paris, il est de plus en plus réservé aux plus riches : près de neuf acheteurs sur dix sont aujourd’hui des cadres ou des dirigeants d’entreprise, et les prix y dépassent désormais 10.000 euros le m² dans 14 arrondissements sur 20. Mais ce n’est qu’une moyenne : en février dernier, un studio, certes de 30 m2, certes au pied de la tour Eiffel, dans le VIIe arrondissement, était à vendre à… près d’un million, soit 31.500 euros le mètre carré !  Dans la capitale, les agences spécialisées dans les logements de luxe « sont obligées de faire des tirages au sort pour les visites », constate Richard Tzipine, directeur général du réseau Barnes, dont les ventes ont progressé de 15 % en un an. « L’offre est limitée, reconnaît Charles-Marie Jottras, président de Daniel Féau, alors qu’il y a de plus en plus d’acheteurs. » Conséquence : dans le très haut de gamme, les prix tutoient de plus en plus les 30.000 euros le m2. Un niveau faramineux, qui témoigne de l’attrait que suscite la capitale pour les acheteurs les plus riches.

Mais dès qu’on s’en éloigne, la demande, et donc les prix chutent rapidement. Exemple avec deux villes du département de l’Oise : Beauvais, à 1 heure de Paris en TER, voit son marché et ses prix reculer ; tandis que Creil, à 27 minutes de la gare du Nord, voit les acheteurs affluer et ses prix monter…

Promoteurs à la manœuvre

Dans le neuf, même pression. La hausse des prix, qui avait ralenti en 2018, a repris (+ 3,2  %) à l’été 2019. « Nous manquons d’offres, et je vous assure que si nous pouvions produire davantage, nous le ferions », affirme Patrice Pichet, PDG du groupe Pichet. Les permis de construire ont été paralysés par les municipales et le moindre lancement est un événement. « A Montreuil, le week-end de l’ouverture, nous avons vendu 40 logements sur un programme de 80, pour un prix moyen de 5.300 euros le m², avec des ventes réservées aux habitants », constate Philippe Jossé, président du pôle logements Cogedim.

Pour Jean-Philippe Ruggieri, directeur général de Nexity, « c’est aussi à nous, promoteurs, de convaincre des maires, réticents à construire et à densifier, qu’on peut le faire en harmonie avec leur ville ». Son groupe a lancé Hype Park à Toulouse, un ensemble de 420 logements, construit là où la mairie en prévoyait 200 ! Nexity a convaincu, explique-t-il, « avec une architecture adaptée, des prix maîtrisés, du logement social et une résidence étudiante qui n’était pas prévue au départ… »

Cette poussée de la demande est rendue possible par des crédits très peu coûteux. L’année dernière, le taux moyen des emprunts servis a encore baissé de 0,3 point, pour s’établir à moins de 1 % sur quinze ans et à 1,3 % sur vingt-cinq ans, selon L’Observatoire Crédit logement-CSA. Grâce à cette baisse, les Français ont gagné entre 2,3 et 3 % de pouvoir d’achat. Et pour ne pas manquer cette occasion, unique depuis une génération, de pouvoir s’endetter au même taux que l’inflation, ils ont emprunté comme jamais : 258 milliards d’euros, selon la Banque de France.

Afflux massif d’investisseurs

Les investisseurs, notamment, sont très présents : « Certains sortent des produits d’épargne moins ré­munérés pour se replacer sur la pierre », constate Olivier Bokobza, directeur général de BNP Paribas Real Estate. L’immobilier comme placement attire : il représente désormais plus des deux tiers de ventes d’appartements neufs et, dans l’ancien « 21 % des acheteurs, contre 15 % jusqu’à présent », affirme Christine Fumagalli, présidente du réseau d’agences immobilières Orpi.

Cette vague d’achats a fini par inquiéter la Banque de France, qui préférerait que les crédits soient fléchés vers les entreprises que vers l’immobilier résidentiel. Elle a donc demandé aux banques de serrer un peu le robinet, et de veiller à ce que les emprunteurs les plus fragiles ne puissent pas souscrire des prêts aux mensualités trop lourdes ou sur une trop longue période. Dont acte : « Le taux de refus de nos dossiers a été multiplié par deux. Cela touche particulièrement les primo-accédants », confie Ludovic Huzieux, président d’Artemis Courtage.  Mais « les beaux dossiers sont aussi touchés : ceux qui obtenaient un taux de 0,85 % sur vingt-cinq ans ont droit à 1 % sur des durées plus courtes », ajoute Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux. Cela va-t-il durer ? Pas sûr : « Pour nous permettre de recruter de nouveaux clients, nous avons besoin d’offrir des taux bas, comme tous les autres banquiers », résume Marie-Christine Ducholet, directrice de la banque de détail de Société générale.

Reste que c’est bien l’attitude des établissements de crédit qui va dicter la direction que prendra le marché immobilier dans les mois qui viennent. Michel Mouillart, expert du baromètre LPI Seloger, prévoit, lui, une « diminution du volume des ventes de 5 à 8 % ». Mais rien ne permet de penser, à ce jour, que les prix reculeront.