Immobilier, l’épidémie va-t-elle faire chuter les prix ?
Immobilier : l’épidémie va-t-elle faire chuter les prix ?
En contaminant l’économie, l’épidémie de coronavirus pourrait mettre un terme à la hausse du prix de la pierre. L’ampleur de la baisse devrait toutefois être limitée. Après une phase d’attentisme, un rebond est même envisageable, aidé par la faiblesse des taux d’emprunt. Nos conseils si vous souhaitez acheter votre résidence principale, un bien locatif ou des parts de SCPI
Après le krach boursier faut-il craindre ou espérer une chute des prix de l’immobilier ? Le caractère complètement inédit de la crise sanitaire rend les prévisions délicates.
Tout dépendra des impacts sur l’économie réelle à moyen terme de l’épidémie de coronavirus. Une récession durable affecterait les revenus des ménages et ferait repartir le chômage à la hausse. De quoi limiter les capacités d’achat des Français ce qui pèserait sur le prix de la pierre. Mais dans quelle proportion ?
Baisse inférieure à 10% en 2008
Après le krach de 2008, le décrochage avait été rapide mais temporaire, le marché retrouvant ses prix de 2007 dès 2011 avant de repartir à la baisse lors de la crise des dettes souveraines européennes, cette fois de manière plus progressive et plus durable
Dans les deux cas, le repli du prix de l’immobilier était resté relativement limité : -9,4% entre 2008 et 2009 et -7,1% entre 2011 et 2015.
La comparaison avec la crise immobilière des années 1990 ne nous semble par ailleurs pas pertinente car l’effondrement des prix à l’époque avait fait suite à une véritable bulle, sans commune mesure avec la hausse des prix des dernières années, et elle fut localisée sur l’Île de France.
À Paris, les prix avaient ainsi été multipliés par plus de deux entre 1984 et 1990* avant de fondre de 40% en huit ans.
Source : Insee, Indice Insee-Notaires, Factset, Le Revenu
Au vu de ces exemples historiques, une baisse moyenne des prix de l’immobilier de l’ordre de 10% est possible en cas de crise économique prolongée due au covid-19. Comme en 2008 et 2011, les zones rurales et les petites villes seront probablement plus touchées que les grandes métropoles.
Le crédit en soutien ?
Néanmoins, des facteurs de soutien pourraient limiter la dépréciation de la pierre, voire entraîner une nouvelle phase de hausse des prix en cas de rebond vigoureux de l’économie dès la fin de l’épidémie de coronavirus.
Les mesures prises par la Banque centrale européenne pour assurer la liquidité vont a priori aider à maintenir les taux d’interêt à leur niveau historiquement bas. Plusieurs spécialistes s’attendent à ce que les conditions de crédit à la sortie de la crise sanitaire restent au moins aussi bonnes qu’avant, voire meilleures avec des taux qui pourraient encore baisser.
D’autant qu’après quelques semaines ou mois de confinement, les banques vont probablement vouloir rattraper le retard pris en termes de vente de crédits et accorder des modalités d’emprunt avantageuses.
Valeur refuge
Le moteur de la hausse des prix des dernières années pourrait ainsi continuer à tourner à plein régime.
Et l’attrait des Français pour la pierre ne va pas diminuer : «L’immobilier reste la clé de voûte d’un patrimoine, son caractère tangible prend tout son sens dans les périodes d’incertitudes», rappelle Benoît Perrusset responsable du développement immobilier chez Cyrus Conseil.
Nos conseils dans ce contexte
Achat de sa résidence principale
Si vous aviez prévu d’acquérir votre logement, ne changez pas vos plans à moins que votre situation ne se soit dégradée (chômage, perte de revenus). Attendre une éventuelle baisse des prix pourrait se révéler hasardeux, d’autant qu’il est compliqué d’être réactif quand il s’agit de l’achat de sa propre habitation.
Investissement locatif
Conservez vos biens locatifs et surveillez le marché avec attention afin de profiter de potentielles baisses de prix. Contrôler avec soin la solvabilité de vos futurs locataires.
SCPI
Ne vendez pas vos parts.
«Aujourd’hui la plupart des SCPI sont bien diversifiées et louent principalement à de grands groupes solides. Il est néanmoins raisonnable d’envisager une baisse moyenne de 0,5 point de pourcentage des rendements qui resteraient ainsi autour de 4%, pour les meilleures SCPI.», rassure Lionel Ducrozant, responsable du développement des SCPI chez Cyrus Conseil.
La période de confinement actuelle pourrait en outre allonger les délais de vente et réduire temporairement la liquidité de ce marché.
«Une dépréciation de la valeur des locaux commerciaux qui contaminerait l’ensemble du marché y compris les SCPI de bureaux est aussi possible en cas de crise marquée», prévient Lionel Ducrozant. Mais cela pourrait «offrir des opportunités d’achat, probablement aux troisième et quatrième trimestres 2020».
Crédits : Le Revenu
Stéphane Desquartiers, Fondateur de La Maison des investisseurs répond aux questions que peuvent se poser les investisseurs en cette période de confinement.
Alors que les projets immobilier sont à l’arrêt dans la majorité des cas en raison du confinement, les investisseurs immobiliers font face à une situation sans précédent. Si vous êtes dans ce cas, nous avons interrogé Stéphane Desquartiers, afin de vous apporter un éclairage sur les conséquences de la crise du coronavirus sur votre investissement locatif : qu’il soit déjà finalisé ou en cours.
Quelles sont les conséquences du confinement sur les projets des investisseurs ?
Stéphane Desquartiers : Les projets immobiliers les plus avancés continuent tant bien que mal (montage des dossiers bancaires avec transmission des pièces par mail, signatures électroniques de contrat VEFA par exemple) mais il n’y a pas de nouveaux projets lancés et il n’y en aura pas avant la fin du confinement. En ce début de crise, ce n’est pas la priorité des Français.
Quels sont vos conseils à ceux qui allaient faire un investissement locatif (compromis signés, ou acte authentique en attente) ?
Stéphane Desquartiers : Il y aura inévitablement quelques semaines de décalage. Pour les ventes dans l’ancien, il est possible de signer des actes en visioconférence si les notaires sont équipés, mais pour les ventes en VEFA cela ne fonctionne pas. La situation va peut-être évoluer et le ministre du Logement Julien Denormandie s’est emparé du sujet pour permettre aux ventes en état futur d’achèvement d’être également possible en visioconférence.
Que dire à ceux dont le projet est sur les rails et qui ont déjà un locataire en place ?
Stéphane Desquartiers : Les mesures de compensation des revenus sont en place (chômage partiel, arrêt maladie pour s’occuper des enfants, prime pour les indépendants) donc cela devrait permettre à la grande majorité des Français de faire face aux échéances de loyers et de crédits immobiliers. Il y aura quand même quelques retards à prévoir, notamment pour les propriétaires de murs de boutiques et bureaux, eu égard aux possibilités de report de loyers pour les entreprises. A noter que les SCPI orientées bureaux et commerces risquent de voir leur rendement chuter en 2020 pour ces mêmes raisons.
Que dire à ceux qui n’avaient pas encore de locataires et qui paient un crédit à vide ?
Stéphane Desquartiers : Relisez vos offres de prêts ou interrogez votre banquier ou courtier, il existe dans la plupart des financement « investisseurs » la possibilité de reporter 3 mensualités ou plus de crédit sans pénalités. Sinon Il y aura là aussi quelques semaines de décalage mais les locataires en zones tendues seront toujours là après le confinement, et ils prospectent sur les sites d’annonces leur futur logement en attendant.
Comment voyez-vous le marché après cette crise ?
Stéphane Desquartiers : Nous allons perdre des acheteurs à court terme, le volume des ventes en 2020 sera inévitablement impacté, ne serait-ce qu’avec deux mois d’arrêt quasi-total des transactions immobilières. Mais je pense que le marché va tenir parce que les fondamentaux qui avaient fait de 2019 une année exceptionnelle sont toujours là et sont même, pour certains, renforcés par la crise sanitaire : les taux bas, les rendements très compétitifs sur le locatif, les incertitudes sur la retraite (ou plutôt les certitudes d’une baisse des pensions) et surtout la valeur refuge que représente l’immobilier. Les prix immobiliers vont peut-être baisser à la marge dans les mois à venir mais ils se rattraperont sans doute d’ici la fin de l’année, si les banques sont au rendez-vous pour prêter également, ce qui sera un critère déterminant de sortie de crise.
Crédits : Figaro Immo
Comme dans tous les autres secteurs, les acteurs de l’immobilier réagissent face à la crise sanitaire. Foncières, sociétés de gestion d’actifs immobiliers, mais aussi fédérations ou associations de consommateurs : leurs principales réactions…
Les foncières cotées communiquent
Plusieurs foncières cotées en Bourse ont commencé à commenter les effets de la crise sanitaire sur leurs activités. Ce sont évidemment les foncières de commerce qui sont les premières à réagir. Klépierre, le spécialiste des centres commerciaux, jugeait mardi qu’il était trop tôt pour évaluer l’incidence des fermetures administratives. En rappelant qu’il présentait pour l’heure « un bilan solide », et des lignes de crédits suffisantes pour couvrir ses besoins en liquidités. Unibail-Rodamco-Westfield, le leader mondial du secteur, reconnaissait dès lundi que les mesures prises par les différents gouvernements mondiaux «auraient un impact sur son activité ». Quant à Covivio, elle est plus précise. Sur son activité hôtels (18% de ses revenus en 2019, dont la moitié de nature variable), elle constate une baisse de l’ordre de 11% depuis le 1er janvier. La foncière confirme néanmoins son OPA sur la foncière de bureaux allemande Godewind Immobilien.
Les sociétés de gestion de SCPI rassurent leurs clients
Côtés sociétés de gestion de SCPI, les équipes s’organisent. Plusieurs gestionnaires ont déjà publié des communiqués, ou adressés des messages à leurs clients. Il s’agit d’abord de les rassurer sur la continuité des services, même à distance. Certains expliquent dans le détail les mesures mises en place pour assurer le maintien de l’activité tout en préservant leurs collaborateurs. D’autres rappellent que la gestion des risques « fait partie intégrante du métier d’investisseur ». Ou que le ralentissement attendu et simultané de la collecte et des investissements « ne devrait donc pas peser significativement sur les performances ». D’autres encore proposent une analyse plus prospective des conséquences à plus long terme de la crise d’aujourd’hui. Ces informations sont disponibles sur leurs sites respectifs. C’est le cas notamment pour Amundi Immobilier, Atland-Voisin, Fiducial Gérance, Foncière Magellan , Immovalor Gestion, La Française, Primonial REIM, ou Sofidy.
Les fédérations du commerce demandent aux bailleurs l’annulation des loyers
Dans son allocution du lundi 16 mars, le chef de l’Etat avait demandé à ce que « les factures d’eau, de gaz, d’électricité ainsi que les loyers » soient suspendus pour les PME « qui font face à des difficultés ». Cinq fédérations représentatives de l’industrie du commerce – Alliance du commerce, FCA, Procos, FFF et FNH- vont encore plus loin. Dans un communiqué commun du 17 mars, elles demandent, pour les commerces fermés par arrêté, « l’annulation des loyers et des charges locatives dus pendant la période de fermeture des commerces, quelles que soient leurs tailles ». Pour les commerces dont l’exploitation est possible, elles souhaitent une « adaptation du montant des loyers au niveau de l’activité réelle ». Elles appellent également à mettre en place des aides aux propriétaires bailleurs. Car « locataires et bailleurs ont des intérêts communs », et doivent faire preuve de solidarité.
Une association de défense des locataires demande un moratoire sur les loyers résidentiels
Une association de défense des locataires, la Confédération Nationale du Logement, demande quant à elle des mesures fortes en faveur des locataires. Dont un moratoire des loyers dans les parcs privé et social, autorisant « la suspension du versement des loyers tant que l’épidémie ne sera pas contenue». Ainsi que, dans un second temps, des mesures d’assouplissement. Telles que l’étalement des paiements, la possibilité de paiement partiel, ou la mise en place d’un fonds de compensation. Certains réseaux d’agences immobilières ont déjà réagi à ces propositions. En rappelant notamment que les bailleurs avaient eux aussi des échéances à respecter…
Le secteur du bâtiment demande un arrêt temporaire des chantiers
Trois fédérations du secteur de la construction demandent « instamment au gouvernement d’arrêter temporairement les chantiers, à l’exception des interventions urgentes ». Dans un communiqué commun du 17 mars, elles souhaitent disposer d’une dizaine de jours pour s’organiser. Notamment pour être en mesure d’assurer la protection de leurs salariés. Le secteur emploie plus de 2 millions de personnes sur l’ensemble du territoire. Certains grands projets ont d’ores et déjà été suspendus. La Société du Grand Paris, notamment, aurait demandé aux entreprises de construction de suspendre temporairement leurs travaux.
Crédits : Frédéric Tixier – Pierrepapier
Immobilier locatif : Ce n’est pas le moment d’investir ! Si le coronavirus bloque le marché, les prix pourraient baisser.
Entre le durcissement des taux de crédit immobilier et la crise du coronavirus qui va littéralement figer l’activité immobilière au moment même ou l’activité est la plus forte, l’année 2020 s’annonce très complexe pour l’investissement immobilier après deux années d’euphorie.
En 2020, retour à la réalité. Le marché immobilier se bloque sous l’effet cumulé du durcissement des conditions de crédit immobilier et du coronavirus.
Après une année 2019 euphorique, l’année 2020 devrait être difficile. En effet, dès les derniers jours de l’année 2019, la banque de France a exigé un durcissement des conditions d’accord de crédit immobilier pour mettre un terme à cette euphorie de l’investissement locatif.
Il faut avouer que les banques devenaient particulièrement laxistes dans leur analyse du risque crédit. Nombre de candidats à l’investissement immobilier sont aujourd’hui endettés à plus de 35% ou 40%. Il fallait impérativement mettre fin à cette situation à risque, tant le nombre d’investisseurs locatifs surendettés pouvait devenir problématique en cas de retournement de conjoncture.
Ainsi, dès les premières semaines de 2020, le marché immobilier retrouve un peu de rationalité ; Les banques restreignent leur condition d’accord de crédit immobilier. Le critère est simple : Le taux d’endettement à 33% devient la norme maximale qu’il n’est plus possible de dépasser, sans dépasser 25 ans de crédit immobilier ou 7 années de revenus de l’emprunteur.
La crise du Coronavirus risque de totalement figer le marché immobilier pour de longs mois.
Un pays qui est concentré sur la gestion d’une crise sanitaire, ce sont des candidats à l’achat immobilier qui s’évanouissent. Il est évident que le marché immobilier va être figé pendant toute la période du confinement. Pas de visite = Pas de vente.
Une crise est toujours une source d’opportunités pour celui qui veut investir !
Si vous voulez investir dans l’immobilier, cette crise, si elle se confirme, sera source d’opportunités. L’investisseur de long terme n’apprécie pas l’euphorie d’un marché, qu’il soit immobilier ou financier. L’euphorie, c’est lorsque tout le monde veut investir. Dans un marché dans lequel l’offre est limitée, la forte hausse de la demande a pour conséquence une hausse des prix et donc une raréfaction des bonnes affaires.
Au contraire, la crise d’un marché immobilier, ce sont des candidats à l’investissement immobilier qui se raréfient … et donc des vendeurs pressés qui n’ont d’autres alternatives que de baisser leur prix pour vendre. N’oubliez pas qu’un bon investissement se fait toujours à l’achat, c’est à dire lorsque le marché est dégradé par une demande faible.
Ceux qui auront la chance de pouvoir s’endetter doivent s’y préparer dès maintenant, même si nous pourrions observer les premiers signes de blocage vers la fin de l’année 2020/2021 lorsque les vendeurs n’auront plus d’autres choix que de baisser leur prix pour vendre.
A suivre … En attendant, patience et observation du marché. Il est probablement urgent de ne rien faire dans l’immédiat. Contrairement à la bourse qui fixe le prix des actions… L’ajustement des prix de l’immobilier n’est pas immédiat. Il faut attendre pour que la dégradation de la conjoncture se traduise dans la baisse des prix de l’immobilier.
Le secteur de l’immobilier est directement impacté par le confinement, mis en place pour au moins 15 jours, en France. Pendant cette période, les actes de vente pour l’achat d’un bien immobilier peuvent-ils être signés, alors que les études notariales sont fermées au public ?
Actes de vente : les signatures repoussées jusqu’au retour à la normale
Pendant la période de confinement, mise en place pour faire face à la propagation du Covid-19 (ou coronavirus) sur le territoire français, les marchés immobiliers sont en pause, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien. En raison de la fermeture au public des agences immobilières et des études notariales (ou offices notariaux), les actes notariés sont décalés jusqu’au retour à la normale. Si le travail à distance est recommandé, rares sont les notaires disposant du matériel nécessaire pour pouvoir travailler correctement à distance. Pour les personnes qui étaient sur le point d’acheter ou de vendre un logement, le report de la signature de l’acte de vente définitif s’impose.
L’impossibilité de mettre en place les signatures à distance
Pour mettre en place une signature d’acte de vente authentique à distance, il faudrait que chaque partie (le vendeur et l’acquéreur) puisse se rendre chez son notaire. Les offices notariaux étant actuellement fermés au public, cela n’est pas réalisable. La profession recommande les procurations au profit des clercs de notaire, dont les signatures seraient certifiées. Toutefois, les notaires ne peuvent pas être mandataires de leur client à l’acte (sauf le notaire participant). La signature à distance nécessite également l’ouverture de l’étude notariale et la présence d’un clerc de notaire, ce qui est impossible puisque ces derniers sont confinés.
Quelle est la durée de validité d’un compromis de vente ?
Un acheteur qui voit la signature de son acte de vente être repoussée est en droit de s’interroger quant à la durée de validité du compromis de vente qu’il a signé avant la mise en place du confinement. Généralement, la durée maximale de validité d’un compromis de vente est comprise entre 3 et 4 mois. Si la date butoir est atteinte durant la période de confinement, la durée de validité du compromis de vente peut être prolongée. Cette prolongation prend la forme d’un avenant au compromis de vente, rédigé par un notaire et signé par l’acheteur et le vendeur.
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Immobilier: transactions, prix… un millésime 2020 historique
Les taux de crédit au plus bas affolent le marché immobilier, qui signe un record de transactions. Si les prix progressent mesurément en régions, ils atteignent des sommets dans la capitale. Et ce n’est pas fini…
Ne pensez pas acheter moins cher cette année ! Depuis dix ans, certains attendent un retournement du marché. Ils devront sans doute encore patienter. Car le millésime immobilier 2020 a toutes les chances de ressembler au millésime 2019 : historique. L’an dernier, en effet, plus d’un million de transactions ont été enregistrées (+ 8 %). En 2016, pour mémoire, il n’y en avait eu que… 650 000. Quant aux prix, ils ont continué d’augmenter : dans l’ensemble de la France, le mètre carré d’un appartement a atteint 3.757 euros en moyenne (+ 4,3 %). Mais avec des écarts encore accrus sur le territoire. D’un côté, il y a la « diagonale du vide » : « Sur une dizaine de départements, comme l’Aude, l’Hérault, l’Yonne, la Nièvre, la demande est inférieure à l’offre », constate Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents. Avec des prix qui continuent de baisser. De l’autre, il y a les grandes agglomérations, où ils flambent. A Lyon, le prix moyen du m2 dépasse pour la première fois les 5.000 euros, selon Seloger (+ 9,1 %). Sur la métropole de Nice, c’est la barre des 4.100 euros qui est franchie. Quant au Grand Lille, il dépasse 2.860 euros (+ 5 %) ; le Grand Rennes, 3.530 euros (9,1 %) et le Grand Nantes, 3.745 euros (+ 12 %) ! Une seule exception, Bordeaux : la ville semble avoir atteint son pic en 2018.
Tirages au sort à Paris
Quant à Paris, il est de plus en plus réservé aux plus riches : près de neuf acheteurs sur dix sont aujourd’hui des cadres ou des dirigeants d’entreprise, et les prix y dépassent désormais 10.000 euros le m² dans 14 arrondissements sur 20. Mais ce n’est qu’une moyenne : en février dernier, un studio, certes de 30 m2, certes au pied de la tour Eiffel, dans le VIIe arrondissement, était à vendre à… près d’un million, soit 31.500 euros le mètre carré ! Dans la capitale, les agences spécialisées dans les logements de luxe « sont obligées de faire des tirages au sort pour les visites », constate Richard Tzipine, directeur général du réseau Barnes, dont les ventes ont progressé de 15 % en un an. « L’offre est limitée, reconnaît Charles-Marie Jottras, président de Daniel Féau, alors qu’il y a de plus en plus d’acheteurs. » Conséquence : dans le très haut de gamme, les prix tutoient de plus en plus les 30.000 euros le m2. Un niveau faramineux, qui témoigne de l’attrait que suscite la capitale pour les acheteurs les plus riches.
Mais dès qu’on s’en éloigne, la demande, et donc les prix chutent rapidement. Exemple avec deux villes du département de l’Oise : Beauvais, à 1 heure de Paris en TER, voit son marché et ses prix reculer ; tandis que Creil, à 27 minutes de la gare du Nord, voit les acheteurs affluer et ses prix monter…
Promoteurs à la manœuvre
Dans le neuf, même pression. La hausse des prix, qui avait ralenti en 2018, a repris (+ 3,2 %) à l’été 2019. « Nous manquons d’offres, et je vous assure que si nous pouvions produire davantage, nous le ferions », affirme Patrice Pichet, PDG du groupe Pichet. Les permis de construire ont été paralysés par les municipales et le moindre lancement est un événement. « A Montreuil, le week-end de l’ouverture, nous avons vendu 40 logements sur un programme de 80, pour un prix moyen de 5.300 euros le m², avec des ventes réservées aux habitants », constate Philippe Jossé, président du pôle logements Cogedim.
Pour Jean-Philippe Ruggieri, directeur général de Nexity, « c’est aussi à nous, promoteurs, de convaincre des maires, réticents à construire et à densifier, qu’on peut le faire en harmonie avec leur ville ». Son groupe a lancé Hype Park à Toulouse, un ensemble de 420 logements, construit là où la mairie en prévoyait 200 ! Nexity a convaincu, explique-t-il, « avec une architecture adaptée, des prix maîtrisés, du logement social et une résidence étudiante qui n’était pas prévue au départ… »
Cette poussée de la demande est rendue possible par des crédits très peu coûteux. L’année dernière, le taux moyen des emprunts servis a encore baissé de 0,3 point, pour s’établir à moins de 1 % sur quinze ans et à 1,3 % sur vingt-cinq ans, selon L’Observatoire Crédit logement-CSA. Grâce à cette baisse, les Français ont gagné entre 2,3 et 3 % de pouvoir d’achat. Et pour ne pas manquer cette occasion, unique depuis une génération, de pouvoir s’endetter au même taux que l’inflation, ils ont emprunté comme jamais : 258 milliards d’euros, selon la Banque de France.
Afflux massif d’investisseurs
Les investisseurs, notamment, sont très présents : « Certains sortent des produits d’épargne moins rémunérés pour se replacer sur la pierre », constate Olivier Bokobza, directeur général de BNP Paribas Real Estate. L’immobilier comme placement attire : il représente désormais plus des deux tiers de ventes d’appartements neufs et, dans l’ancien « 21 % des acheteurs, contre 15 % jusqu’à présent », affirme Christine Fumagalli, présidente du réseau d’agences immobilières Orpi.
Cette vague d’achats a fini par inquiéter la Banque de France, qui préférerait que les crédits soient fléchés vers les entreprises que vers l’immobilier résidentiel. Elle a donc demandé aux banques de serrer un peu le robinet, et de veiller à ce que les emprunteurs les plus fragiles ne puissent pas souscrire des prêts aux mensualités trop lourdes ou sur une trop longue période. Dont acte : « Le taux de refus de nos dossiers a été multiplié par deux. Cela touche particulièrement les primo-accédants », confie Ludovic Huzieux, président d’Artemis Courtage. Mais « les beaux dossiers sont aussi touchés : ceux qui obtenaient un taux de 0,85 % sur vingt-cinq ans ont droit à 1 % sur des durées plus courtes », ajoute Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux. Cela va-t-il durer ? Pas sûr : « Pour nous permettre de recruter de nouveaux clients, nous avons besoin d’offrir des taux bas, comme tous les autres banquiers », résume Marie-Christine Ducholet, directrice de la banque de détail de Société générale.
Reste que c’est bien l’attitude des établissements de crédit qui va dicter la direction que prendra le marché immobilier dans les mois qui viennent. Michel Mouillart, expert du baromètre LPI Seloger, prévoit, lui, une « diminution du volume des ventes de 5 à 8 % ». Mais rien ne permet de penser, à ce jour, que les prix reculeront.
Tranches d’impôt 2020 : barème de l’impôt sur les revenus
La loi de finances pour 2020 prévoit des changements pour ce qui est du barème progressif de l’imposition. Cela démarre dès janvier 2020 et concerne directement l’impôt sur le revenu.
En quoi consiste le nouveau barème d’impôt sur le revenu ?
Grâce à la loi de finances pour 2020, une baisse de pas moins de 5 milliards d’euros concernant l’impôt sur le revenu est prévue. Le taux d’imposition de la deuxième tranche d’impôt a été abaissé, passant de 14% à 11% à partir de janvier 2020. Cependant la taille de cette fourchette de revenus pour cette tranche d’impôt est passé de 27 794 à 25 659 euros.
Cela concerne environ 12 millions de foyers. En moyenne, l’économie à envisager est de l’ordre de 350 euros. Cela correspond, pour cette tranche d’impôt, à environ un tiers de l’imposition en moyenne.
Pour la tranche d’impôt suivante, l’économie moyenne est de l’ordre de 180 euros. Le plafond de revenus est passé de 74 517 à 73 369 euros. En incluant ces foyers aux 12 millions de la tranche d’impôt précédente, c’est un total de près de 17 millions de foyers français qui est concerné. En d’autres termes, les classes moyennes et les revenus modestes sont les premiers à être directement impactés positivement par ce phénomène.
Voici un tableau récapitulant chaque nouvelle tranche d’impôt pour 2020 :
| Fourchette de revenu imposable | Taux d’imposition |
| Jusqu’à 10 064 € | 0% |
| Entre 10 065 et 25 659 € | 11% |
| Entre 25 660 et 73 369 € | 30% |
| Entre 73 370 et 157 806 € | 41% |
| Au-delà de 157 807 € | 45% |
Le site de l’administration fiscale a mis en place une simulation d’impôt pour que les contribuables soient en mesure d’évaluer l’influence de cette réduction sur leur imposition. Vous pouvez donc, en quelques clics, savoir dans quelle ampleur vous êtes concerné par cette décision.
Quel est l’objectif de ces modifications sur votre tranche d’impôt ?
Prendre une telle décision n’est pas anodin, et relève d’un objectif clair de la part de l’Etat. L’idée est de rendre l’imposition plus acceptable et plus douce pour les classes sociales qui rentrent dans les tranches imposables. Comme évoqué précédemment, les foyers inclus dans la tranche d’impôt de 11% et dans la tranche d’impôt de 30% pourront réduire le montant de leur imposition.
La grogne des classes moyennes a atteint son paroxysme notamment lors de l’annonce de réformes comme celles de la retraite. Cette diminution se présente donc comme une réponse de l’exécutif et une proposition pour augmenter le pouvoir d’achat ou la capacité d’épargne des Français.
Comment se calcule l’imposition en 2020 ?
Il existe plusieurs grandes étapes pour calculer son imposition. Il importe notamment de prendre en compte votre tranche d’imposition ainsi que les parts de quotient familial qui s’appliquent à votre foyer. Chaque cas est donc particulier, notamment en fonction du nombre d’enfants à charge.
Les exemples qui suivent ne prennent pas en compte toutes les sources de revenus ni les éventuels avantages fiscaux dont il est possible de bénéficier en France en 2020. Il s’agit d’une base pour vous permettre de comprendre comment fonctionne le calcul effectué par l’administration fiscale.
Quelles sont les étapes pour calculer son imposition ?
Les trois étapes du calcul de votre imposition sont les suivantes :
- La division du revenu net imposable par le nombre de parts du foyer
- L’application du résultat au barème progressif, reporté à votre tranche d’impôt
- La multiplication du résultat par le nombre de parts de quotient familial
A noter que le prélèvement à la source ne change en rien les modalités de calcul de l’imposition. C’est tout simplement son mode de perception qui est transformé.
Comment se calculent les parts de quotient familial ?
Les parts de quotient familial se calculent selon la composition de votre foyer fiscal. Cela signifie que les personnes célibataires, veuves ou divorcées sont imposées à partir d’une seule part de quotient familial. Par ailleurs, les couples mariés ou pacsés bénéficient de deux parts de quotient familial.
Tout enfant à charge, ajoute des parts supplémentaires selon la composition du foyer fiscal.
Voici un tableau récapitulant la répartition des parts en question :
| Nombre d’enfants à charge | Personne seule | Couple |
| 0 | 1 | 2 |
| 1 | 1,5 | 2,5 |
| 2 | 2 | 3 |
| 3 | 3 | 4 |
| 4 | 4 | 5 |
| Par enfant supplémentaire | 1 | 1 |
Notez que si l’un de vos enfants est titulaire d’une carte mobilité inclusion mention invalidité, le foyer bénéficie d’une demi-part supplémentaire.
De fait, un couple marié ayant trois enfants mineurs à charge et touchant à l’année 60 000 € doit donc réaliser la division suivante lors de la première étape du calcul :
60 000 / 4 = 15 000
Le couple concerné dispose de 4 parts, son revenu net imposable doit donc être divisé par quatre. De ce fait, le résultat obtenu est de 15 000 euros.
Comment s’effectue le report sur le barème d’impôt sur le revenu ?
Une fois le résultat de la première étape obtenu, il importe de le reporter sur la tranche d’impôt concernée par les ressources du foyer. Dans l’exemple du couple précédent et de ses trois enfants, la tranche d’impôt en question est celle comprise entre 10 065 et 25 659 €. Comme la première tranche d’impôt s’élève à 10 064 euros, cette portion des revenus du foyer est imposée à 0%. Il reste donc 4 936 euros imposés à 11% sur les 15 000 euros obtenus à l’étape précédente. Or, le nouveau taux d’imposition de la deuxième tranche d’impôt est de 11%. De fait :
4 936 x 11% = 542,96
Comment multiplier ce report par le nombre de parts fiscales ?
Une fois le résultat de l’étape précédente obtenu, il importe de le multiplier par le nombre de parts de quotient familial. L’objectif est ici d’obtenir le montant exact de l’imposition. Pour rester sur le même exemple, la famille précédemment citée dispose toujours de quatre parts. On a donc :
542.96 x 4 = 2 171,84
Le foyer fiscal concerné devra donc verser un total de 2 171,84 euros à l’administration fiscale. Il s’agit là du montant de l’imposition brute pour 2020. Il convient de distinguer ce résultat du montant net à payer, qui implique de prendre en compte un certain nombre d’éléments :
- La décote en cas de ressources modestes. En 2020, elle correspond à la différence entre 777 euros (pour une personne seule) ou 1 286 euros (pour un couple imposé de manière commune) et 45,25% du montant brut.
- Le plafond du quotient familial qui pose une limite à la réduction fiscale associée au nombre de parts du foyer.
- Les réductions fiscales dont le foyer fiscal peut bénéficier.
- La contribution exceptionnelle sur les revenus élevés.
A propos du taux de prélèvement à la source
L’administration fiscale procède au calcul du taux de prélèvement à la source en prenant pour base la dernière déclaration de revenus du foyer fiscal. Ce taux de prélèvement concerne l’ensemble des revenus touchés par ce mode de perception :
- Salaires et traitements
- Pensions de retraite
- Revenus de placements
- Rentes viagères
- Revenus fonciers
- Ressources de remplacement
- Activité non salariée
Il convient de sortir certains éléments de cette base de calcul à savoir les participations et intéressement, les plus-values de cession, ou encore les ressources en provenance de capitaux mobiliers.
Concrètement, le taux de prélèvement à la source est le pourcentage de l’imposition au regard du revenu net imposable. Cela signifie, pour l’exemple de notre couple :
2 171,84 / 60 000 x 100 = 3,6
Le taux de prélèvement à la source pour ce couple est de 3,6%. Tous les mois, leurs salaires seront donc prélevés par leur tiers payeur (probablement leurs employeurs respectifs) à hauteur de 3,6%.
Quid pour les tranches fiscales les plus élevées ?
Les foyers dont le revenu imposable se trouve dans les deux autres tranches fiscales, à savoir celles à 41 et 45%, sont sujets à un traitement différent. En effet, la réforme de la loi de finance pour 2020 a abaissé le seuil d’entrée pour chaque tranche d’impôt. Cela signifie que l’économie potentielle est neutralisée par cet abaissement.
Néanmoins, en fonction de la composition du foyer et des salaires perçus, les montants peuvent se voir modifier.
En résumé, la loi de finances pour 2020 vient modifier de manière relativement importante chaque tranche d’imposition pour les contribuables français. Ces derniers, pour les plus modestes et pour les classes moyennes, vont pouvoir bénéficier d’une réduction fiscale intéressante leur permettant d’épargner davantage ou bien d’améliorer leur pouvoir d’achat.
La loi de finances pour 2020 a prorogé le dispositif Malraux dédié à la rénovation d’immeubles anciens jusqu’en 2022. L’administration fiscale vient de commenter ces dispositions.
Le dispositif Malraux permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas de dépenses de rénovation d’immeubles à caractère historique ou esthétique. Pour pouvoir en bénéficier, ces bâtiments doivent être destinés à la location et les travaux doivent être contrôlés et suivis par un architecte des Bâtiments de France.
L’inconvénient du dispositif réside dans l’obligation de procéder à la restauration de l’intégralité de l’immeuble. Une restauration partielle n’ouvrirait ainsi pas droit à l’avantage fiscal.
Réduction et lieu de situation de l’immeuble
Le taux de la réduction d’impôt dépend du lieu de situation de l’immeuble (22 ou 30%). Sont visés :
- les immeubles situés dans un quartier ancien dégradé (QAD) délimité en application de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (article 25)
- les immeubles situés dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle dans le cadre du NPNRU (nouveau programme national de renouvellement urbain).
Pour le calcul de la réduction d’impôt, les travaux sont pris en compte dans la limite de 400.000 € pour une période de 4 années consécutives.
Prorogation du dispositif
L’article 160 de la loi de finances pour 2020 a prorogé la réduction d’impôt au titre du dispositif Malraux jusqu’au 31 décembre 2022. Il devait initialement prendre fin au 31 décembre 2019.
En outre, l’avantage fiscal présente l’avantage de ne pas rentrer dans le dispositif de plafonnement des niches fiscales.