Immobilier, l’épidémie va-t-elle faire chuter les prix ?

Immobilier : l’épidémie va-t-elle faire chuter les prix ?

En contaminant l’économie, l’épidémie de coronavirus pourrait mettre un terme à la hausse du prix de la pierre. L’ampleur de la baisse devrait toutefois être limitée. Après une phase d’attentisme, un rebond est même envisageable, aidé par la faiblesse des taux d’emprunt. Nos conseils si vous souhaitez acheter votre résidence principale, un bien locatif ou des parts de SCPI

Après le krach boursier faut-il craindre ou espérer une chute des prix de l’immobilier ? Le caractère complètement inédit de la crise sanitaire rend les prévisions délicates.

Tout dépendra des impacts sur l’économie réelle à moyen terme de l’épidémie de coronavirus. Une récession durable affecterait les revenus des ménages et ferait repartir le chômage à la hausse. De quoi limiter les capacités d’achat des Français ce qui pèserait sur le prix de la pierre. Mais dans quelle proportion ?

Baisse inférieure à 10% en 2008

Après le krach de 2008, le décrochage avait été rapide mais temporaire, le marché retrouvant ses prix de 2007 dès 2011 avant de repartir à la baisse lors de la crise des dettes souveraines européennes, cette fois de manière plus progressive et plus durable

Dans les deux cas, le repli du prix de l’immobilier était resté relativement limité : -9,4% entre 2008 et 2009 et -7,1% entre 2011 et 2015.

La comparaison avec la crise immobilière des années 1990 ne nous semble par ailleurs pas pertinente car l’effondrement des prix à l’époque avait fait suite à une véritable bulle, sans commune mesure avec la hausse des prix des dernières années, et elle fut localisée sur l’Île de France.

À Paris, les prix avaient ainsi été multipliés par plus de deux entre 1984 et 1990* avant de fondre de 40% en huit ans.

  Source : Insee, Indice Insee-Notaires, Factset, Le Revenu

Au vu de ces exemples historiques, une baisse moyenne des prix de l’immobilier de l’ordre de 10% est possible en cas de crise économique prolongée due au covid-19. Comme en 2008 et 2011, les zones rurales et les petites villes seront probablement plus touchées que les grandes métropoles.

Le crédit en soutien ?

Néanmoins, des facteurs de soutien pourraient limiter la dépréciation de la pierre, voire entraîner une nouvelle phase de hausse des prix en cas de rebond vigoureux de l’économie dès la fin de l’épidémie de coronavirus.

Les mesures prises par la Banque centrale européenne pour assurer la liquidité vont a priori aider à maintenir les taux d’interêt à leur niveau historiquement bas. Plusieurs spécialistes s’attendent à ce que les conditions de crédit à la sortie de la crise sanitaire restent au moins aussi bonnes qu’avant, voire meilleures avec des taux qui pourraient encore baisser.

D’autant qu’après quelques semaines ou mois de confinement, les banques vont probablement vouloir rattraper le retard pris en termes de vente de crédits et accorder des modalités d’emprunt avantageuses.

Valeur refuge

Le moteur de la hausse des prix des dernières années pourrait ainsi continuer à tourner à plein régime.

Et l’attrait des Français pour la pierre ne va pas diminuer : «L’immobilier reste la clé de voûte d’un patrimoine, son caractère tangible prend tout son sens dans les périodes d’incertitudes», rappelle Benoît Perrusset responsable du développement immobilier chez Cyrus Conseil.

Nos conseils dans ce contexte

Achat de sa résidence principale

Si vous aviez prévu d’acquérir votre logement, ne changez pas vos plans à moins que votre situation ne se soit dégradée (chômage, perte de revenus). Attendre une éventuelle baisse des prix pourrait se révéler hasardeux, d’autant qu’il est compliqué d’être réactif quand il s’agit de l’achat de sa propre habitation.

Investissement locatif 

Conservez vos biens locatifs et surveillez le marché avec attention afin de profiter de potentielles baisses de prix. Contrôler avec soin la solvabilité de vos futurs locataires.

SCPI 

Ne vendez pas vos parts.

«Aujourd’hui la plupart des SCPI sont bien diversifiées et louent principalement à de grands groupes solides. Il est néanmoins raisonnable d’envisager une baisse moyenne de 0,5 point de pourcentage des rendements qui resteraient ainsi autour de 4%, pour les meilleures SCPI.», rassure Lionel Ducrozant, responsable du développement des SCPI chez Cyrus Conseil.

La période de confinement actuelle pourrait en outre allonger les délais de vente et réduire temporairement la liquidité de ce marché.

«Une dépréciation de la valeur des locaux commerciaux qui contaminerait l’ensemble du marché y compris les SCPI de bureaux est aussi possible en cas de crise marquée», prévient Lionel Ducrozant. Mais cela pourrait «offrir des opportunités d’achat, probablement aux troisième et quatrième trimestres 2020».

Crédits : Le Revenu