Après la mise en place du dispositif, 40% des annonces dépasseraient les plafonds légaux à Paris.
La mesure n’a pas prouvé son efficacité dans un marché de la location promis à la baisse.
Après son annulation par les tribunaux administratifs, l’encadrement des loyers a été rétabli par la loi Elan «à titre expérimental» sur cinq ans à partir du 1er juillet 2019.
Pour les zones urbaines concernées, les loyers de référence sont fixés par quartier, par arrêté préfectoral, ainsi que les seuils, «minorés» pour le plancher et «majorés» pour le plafond, qui ne doivent pas être franchis. Outre le quartier, la taille du logement, le mode de location (vide ou meublée) et la date de construction sont pris en compte.
Paris et Lille ont aussi adopté la deuxième mouture. Les zones visées sont celles où le marché locatif est très tendu, avec une demande de logements plus importante que l’offre, pouvant conduire à des loyers excessifs.
Au sein des 28 plus grandes agglomérations françaises, 1.150 communes sont en théorie éligibles à la mesure.Dépassement moyen de 130 euros par mois
L’été dernier, la plateforme d’estimation Meilleurs Agents a analysé 5.500 annonces d’agences immobilières pour des locations non meublées à Paris. Selon cette étude, la moitié des annonces (53%) ne respectait pas l’encadrement, avec une hausse de la proportion dans les quartiers les plus chers : le VIe arrondissement (70%), le VIIe (60%) et les quatre premiers
arrondissements du centre de la capitale (67%). L’étude évaluait le dé́passement moyen à 130 euros par mois, soit 1.500 euros par an.
CLCV a analysé 1.000 annonces sur dix sites de location d’appartements à Paris, de professionnels et entre particuliers (Century 21, Citya, Fnaim, Foncia, Le Bon Coin, L’immobilier des particuliers, Orpi, PAP, Paru Vendu et Seloger.com), pour des logements de toutes tailles (1 à 4 pièces et plus), dont un tiers de meublés.
Sur ce panel restreint, qui soulève des questions de méthodologie, même si l’étude est réalisée chaque année depuis 2015, 40% des offres ne respecteraient pas l’encadrement.
La location saisonnière a chuté, provoquant un retour vers la location longue durée et ainsi une hausse de l’offre disponible. Selon des remontées d’agence, la crise économique consécutive à la pandémie conduit à des relocations difficiles en ce début d’année, dans la capitale et les plus grandes villes, pouvant déboucher sur une légère baisse des loyers proposés.
Ce dispositif ne reflète pas par ailleurs l’hétérogénéité et la réalité du marché, notamment parisien. L’encadrement ne réglera pas le problème du déséquilibre de l’offre et de la demande dans les grandes villes, qui est plutôt lié à un manque de logements disponibles.
Que risque le bailleur ?
Un décret du 13 mai 2019 indique les sanctions encourues par un bailleur ne respectant pas les plafonds. Le préfet donne au propriétaire récalcitrant deux mois pour mettre le bail en conformité et restituer à son locataire les trop-perçus.
S’il ne le fait pas dans les deux mois suivant sa mise en demeure par courrier, le préfet peut prononcer à l’encontre du bailleur une amende, pouvant aller jusqu’à 5.000 euros pour les particuliers et 15.000 euros pour les sociétés civiles immobilières, avec un remboursement du trop-perçu au locataire.
Pas sûr que ces montants soient dissuasifs, d’autant qu’il faut que le locataire conteste son contrat, ce qui n’est guère dans son intérêt s’il veut garder son logement…
Peu de recours sont déposés, du fait de la complexité́ de la procédure. Les premières sanctions ont pourtant commencé à tomber, encore rares. Mais la Mairie de Paris a annoncé un renforcement des contrôles à partir de février.
Même si cette contrainte réglementaire peut frustrer ou agacer les propriétaires bailleurs, il leur est vivement recommandé de respecter la législation et de s’éviter des problèmes ultérieurs.
Articles rédigé par : Le Revenu
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