Le taux de rentabilité interne correspond au rendement que devrait présenter un produit d’épargne non fiscalisé pour générer des revenus identiques, selon la même chronique de flux de trésorerie. L’enrichissement correspond au cumul des flux de trésorerie liés à l’investissement (encaissements – décaissements).
Vous paramétrez ainsi le dispositif fiscal souhaité (régime réel location nue, micro-foncier, Pinel, Denormandie, Cosse, Micro BIC …), la durée de la simulation, le montant de l’investissement, la surface du bien, les loyers mensuels, le financement (crédit immobilier, taux …), votre taux d’imposition …
Exemples de simulations
Prenons l’exemple de l’achat d’un studio de 30 m2 à Issy-les -Moulineaux acheté pour 260 000 euros, financé par un crédit immobilier sur 10 ans à un taux de 1,5%. Le bien est revendu au bout de 10 ans. Le taux marginal d’imposition de l’acheteur est de 41%. Comparons la rentabilité de l’opération selon le régime fiscal. Dans le premier scenario, le régime d’imposition choisi pour les revenus fonciers est le régime réel de la location nue, avec un loyer mensuel de 780 euros. Dans le second scenario, l’opération est effectuée dans le cadre fiscal Pinel, avec un loyer de 600 euros (le loyer est inférieur à celui du premier scenario car encadré par le dispositif Pinel).
Premier scenario : régime réel location nue
Sur une durée de 10 ans, et en supposant une vente du bien immobilier au terme, le bilan financier de l’opération est le suivant :
- Enrichissement : 69.786 €
- Taux de rentabilité interne de l’investissement (TRI) : 3,25%
- Effort mensuel moyen de trésorerie : 555 €
Deuxième scenario : dispositif Pinel
Sur une durée de 10 ans, et en supposant une vente du bien immobilier au terme, le bilan financier de l’opération est le suivant :
- Enrichissement : 80.987 €
- Taux de rentabilité interne de l’investissement (TRI) : 3,8%
- Effort mensuel moyen de trésorerie : 459 €
Crédits / Sources : Article de Boursorama Banques
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