Défiscalisation immobilière: les points clés

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La location génère des revenus mais aussi des charges et comporte certains risques. Pour vous encourager à investir, l’Etat a créé plusieurs incitations fiscales. CIFIL fait le point.

Investissement locatif: Quels dispositifs

Accessible avec une mise de départ modeste en recourant au crédit, l’investissement locatif permet de vous constituer un patrimoine à moindres frais grâce aux loyers encaissés. Ce patrimoine vous permettra de maintenir votre niveau de vie une fois à la retraite, d’obtenir un capital à réinvestir ailleurs ou d’augmenter la part d’héritage de vos enfants. Le bien génèrera des revenus et il vous imposera aussi des charges (taxe foncière, intérêts d’emprunt, impôt sur le revenu…).

Investissement immobilier: un chiffre clé

L’âge moyen de l’investisseur locatif est de 45 ans. Il vit en couple dans 7 cas sur 10 (72 %) et il dispose d’un revenu annuel moyen de 71 000 €.

le dispositif PINEL

Si vous achetez un logement neuf dans une commune en tension locative d’ici le 31 décembre 2021, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du logement plafonné à 300 000 €. En contrepartie, vous devez louer non meublé à usage de résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans, moyennant un loyer plafonné à un locataire aux ressources limitées. Bien entendu, la réduction d’impôt obtenue n’améliorera votre rendement locatif que si l’écart entre les loyers de marché et les plafonds à respecter n’est pas trop important. Dans le cas contraire, elle servira surtout à compenser votre manque à gagner.

Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Pinel comporte une variante: le dispositif Denormandie. Il offre une réduction d’impôt équivalente aux investisseurs qui acquièrent un logement ancien dans certains quartiers dégradés (22 villes sont éligibles), en vue de le rénover avant de le louer.

le dispositif CENSI-BOUVARD

Si vous investissez dans une résidence pour personnes âgées ou pour étudiants d’ici le 31 décembre 2021, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix de votre acquisition plafonnée à 300 000 €. En contrepartie, vous devez louer meublé à l’exploitant de la résidence pendant au moins 9 ans. Condition supplémentaire, vous ne devez pas avoir le statut de loueur en meublé professionnel.

le dispositif COSSE

Si vous achetez un logement ancien dans une commune en tension locative, vous pouvez bénéficier d’une déduction spécifique de 15 % à 85 % du montant de vos loyers, en plus de la déduction de vos charges foncières. En contrepartie, vous devez signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat dans laquelle vous vous engagez à louer non meublé pendant au moins 6 ans, moyennant un loyer réduit à un locataire modeste ou très modeste. Contrairement au dispositif Pinel ou Censi-Bouvard, les pouvoirs publics n’ont pas fixé de date limite d’investissement pour bénéficier du dispositif Cosse.

le dispositif MALRAUX

Si vous investissez dans la restauration d’un immeuble dégradé situé dans un quartier protégé, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur les travaux de rénovation payés pendant 4 ans qui peut grimper jusqu’à 120 000 €. Ce régime est d’autant plus intéressant pour les contribuables lourdement imposés puisqu’il n’est pas soumis au plafonnement global des «niches fiscales», contrairement aux dispositifs Pinel ou Censi-Bouvard. En contrepartie, vous devez louer le bien après travaux pendant au moins 9 ans. Le dispositif Malraux aussi, ne comporte pas de date limite d’investissement pour le moment.

La LOCATION MEUBLÉE

Louer meublé est fiscalement plus intéressant que louer non meublé. Lorsque vous relevez du régime d’imposition simplifié, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % ou 71 % sur vos loyers, contre 30 % seulement sur les loyers des locations vides. Lorsque vous relevez du régime d’imposition réel, vous pouvez déduire plus de charges et amortir le prix des biens loués, ce qui vous permet d’effacer vos revenus imposables pendant de très nombreuses années.

Crédits / Sources : Article de Boursorama Banque

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