Si vous souhaitez vendre un bien immobilier, il est nécessaire de communiquer à l’acheteur sa surface privative habitable.

Ce métrage est réglementé par la loi Carrez, laquelle ne prend pas en compte les superficies dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Faire appel à un professionnel pour réaliser le calcul est recommandé pour éviter tout litige financier par la suite.

La loi Carrez : réglementation du métrage des biens immobiliers en copropriété

Il existe de nombreuses méthodes pour mesurer la superficie habitable d’un logement. Toutefois, depuis la loi Carrez du 18 décembre 1996, une seule d’entre elles fait loi en cas de vente d’un bien immobilier, ce qui permet d’éviter toute confusion.

La Loi Carrez s’applique aux logements en copropriété et vise à déterminer la superficie privative pouvant être consacrée à l’habitation. Celle-ci doit être mentionnée dans l’ensemble des documents relatifs à une transaction immobilière.

Le recours à un professionnel conseillé

Le propriétaire d’un bien immobilier peut réaliser lui-même le calcul de sa superficie en loi Carrez. Toutefois, le métrage peut être complexe à effectuer, notamment s’il existe des pièces mansardées.

En outre, quand la surface figurant dans l’acte authentique de vente est inférieure de plus de 5 % à la surface réelle, l’acheteur peut exiger une révision du prix.

Celui-ci est alors révisé à la baisse au prorata du nombre de mètres carrés manquants. En cas d’erreur défavorable au vendeur, il n’existe aucun recours possible.

Il peut donc être préférable de faire appel à un géomètre-diagnostiqueur.

Le professionnel engage sa responsabilité en cas de litige et son diagnostic est valable pour une durée illimitée.

A noter

Tout acheteur souhaitant contester la surface de son acquisition doit engager une action devant le Tribunal de Grande Instance dans un délai d’un an après la signature de l’acte authentique.

Sources / Crédits : article de Boursorama Banques

https://www.boursorama.com/patrimoine/fiches-pratiques/loi-carrez-les-regles-a-respecter-en-cas-de-vente-immobiliere-c4c7819a910906291f21818929739376

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Après la mise en place du dispositif, 40% des annonces dépasseraient les plafonds légaux à Paris.

La mesure n’a pas prouvé son efficacité dans un marché de la location promis à la baisse.

Après son annulation par les tribunaux administratifs, l’encadrement des loyers a été rétabli par la loi Elan «à titre expérimental» sur cinq ans à partir du 1er juillet 2019.

Pour les zones urbaines concernées, les loyers de référence sont fixés par quartier, par arrêté préfectoral, ainsi que les seuils, «minorés» pour le plancher et «majorés» pour le plafond, qui ne doivent pas être franchis. Outre le quartier, la taille du logement, le mode de location (vide ou meublée) et la date de construction sont pris en compte.

Paris et Lille ont aussi adopté la deuxième mouture. Les zones visées sont celles où le marché locatif est très tendu, avec une demande de logements plus importante que l’offre, pouvant conduire à des loyers excessifs.

Au sein des 28 plus grandes agglomérations françaises, 1.150 communes sont en théorie éligibles à la mesure.Dépassement moyen de 130 euros par mois

L’été dernier, la plateforme d’estimation Meilleurs Agents a analysé 5.500 annonces d’agences immobilières pour des locations non meublées à Paris. Selon cette étude, la moitié des annonces (53%) ne respectait pas l’encadrement, avec une hausse de la proportion dans les quartiers les plus chers : le VIe arrondissement (70%), le VIIe (60%) et les quatre premiers

arrondissements du centre de la capitale (67%). L’étude évaluait le dé́passement moyen à 130 euros par mois, soit 1.500 euros par an.

CLCV a analysé 1.000 annonces sur dix sites de location d’appartements à Paris, de professionnels et entre particuliers (Century 21, Citya, Fnaim, Foncia, Le Bon Coin, L’immobilier des particuliers, Orpi, PAP, Paru Vendu et Seloger.com), pour des logements de toutes tailles (1 à 4 pièces et plus), dont un tiers de meublés.

Sur ce panel restreint, qui soulève des questions de méthodologie, même si l’étude est réalisée chaque année depuis 2015, 40% des offres ne respecteraient pas l’encadrement.

La location saisonnière a chuté, provoquant un retour vers la location longue durée et ainsi une hausse de l’offre disponible. Selon des remontées d’agence, la crise économique consécutive à la pandémie conduit à des relocations difficiles en ce début d’année, dans la capitale et les plus grandes villes, pouvant déboucher sur une légère baisse des loyers proposés.

Ce dispositif ne reflète pas par ailleurs l’hétérogénéité et la réalité du marché, notamment parisien. L’encadrement ne réglera pas le problème du déséquilibre de l’offre et de la demande dans les grandes villes, qui est plutôt lié à un manque de logements disponibles.

Que risque le bailleur ?

Un décret du 13 mai 2019 indique les sanctions encourues par un bailleur ne respectant pas les plafonds. Le préfet donne au propriétaire récalcitrant deux mois pour mettre le bail en conformité et restituer à son locataire les trop-perçus.

S’il ne le fait pas dans les deux mois suivant sa mise en demeure par courrier, le préfet peut prononcer à l’encontre du bailleur une amende, pouvant aller jusqu’à 5.000 euros pour les particuliers et 15.000 euros pour les sociétés civiles immobilières, avec un remboursement du trop-perçu au locataire.

Pas sûr que ces montants soient dissuasifs, d’autant qu’il faut que le locataire conteste son contrat, ce qui n’est guère dans son intérêt s’il veut garder son logement…

Peu de recours sont déposés, du fait de la complexité́ de la procédure. Les premières sanctions ont pourtant commencé à tomber, encore rares. Mais la Mairie de Paris a annoncé un renforcement des contrôles à partir de février.

Même si cette contrainte réglementaire peut frustrer ou agacer les propriétaires bailleurs, il leur est vivement recommandé de respecter la législation et de s’éviter des problèmes ultérieurs.

Articles rédigé par : Le Revenu

https://www.lerevenu.com/immobilier/investissement-locatif/immobilier-un-encadrement-des-loyers-encore-conteste

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Combien puis-je emprunter ?

Les mensualités de votre emprunt ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus.

Vos revenus réguliers doivent donc être au moins trois fois supérieurs aux échéances du prêt. Pour calculer ce taux d’endettement, la banque tient compte de l’ensemble de vos charges fixes. Cela réduit sensiblement votre capacité d’emprunt. Toutefois, si vous disposez de revenus élevés, le ratio de 33 % sera apprécié de manière moins stricte. Les banques s’intéresseront à votre «reste à vivre» après remboursement des mensualités. S’il est suffisant pour subvenir à vos besoins, elles accepteront de vous financer même si vos charges fixes sont importantes.

Quel est mon profil d’emprunteur ?

La pérennité de vos revenus est également un élément déterminant. En effet, vous obtiendrez plus facilement un prêt si vous êtes en CDI avec de l’ancienneté que si vous êtes en CDD ou en intérim.

Vous négocierez aussi de meilleures conditions de financement si vous épargnez régulièrement que si vous êtes à découvert par exemple.

Quelle est la durée de remboursement ?

Le prêt obtenu pour une mensualité donnée est d’autant plus élevé que sa durée est longue.

Par exemple, pour 1 000 € remboursés par mois, vous pouvez emprunter environ 110 000 € sur 10 ans, 155 000 € sur 15 ans et 195 000 € sur 20 ans, sur la base des taux en vigueur début 2019.

La durée de remboursement est donc un levier efficace pour améliorer votre capacité d’emprunt. Le coût de votre crédit sera aussi d’autant plus élevé que sa durée sera longue.

Quel est mon apport personnel ?

Les banques exigent le plus souvent un apport minimum de 10 % du prix du bien pour l’achat d’une résidence principale.

Cette somme est souvent destinée au paiement des frais annexes au prix de vente (frais de notaire et frais d’emprunt). À savoir que plus votre apport personnel sera important et meilleures seront les conditions de crédit.

Sources / Crédits : article de de Boursorama banques

https://www.boursorama.com/patrimoine/fiches-pratiques/credit-immobilier-comment-bien-financer-votre-investissement-2d75440f8ae376f5bdd3125aebd00959

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Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel offre aux particuliers qui achètent ou font construire un logement neuf dans certaines « zones tendues », en vue de le donner en location, une substantielle réduction d’impôt. Pour en bénéficier, l’investisseur doit s’engager à louer le logement non meublé à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée minimale de six ans, neuf ans ou douze ans. Il doit également choisir un locataire dont les ressources ne dépassent pas un plafond et appliquer, pendant toute la durée couverte par son engagement, un loyer inférieur d’environ 20% aux loyers du marché.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de l’investissement, retenu dans la limite de 5.500 euros par mètre carré et 300.000 euros. Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 12% en cas d’engagement de location de six ans, de 19% en cas d’engagement de location de neuf ans et de 21% en cas d’engagement de location de douze ans. Son montant est réparti par parts égales sur vos impôts pendant six ans, neuf ans ou douze ans.

Le dispositif Cosse

Les propriétaires d’un logement ancien situé en « zone tendue » qui acceptent de le louer à des locataires aux ressources modestes, moyennant un loyer très inférieur aux prix du marché, peuvent bénéficier d’une déduction forfaitaire sur leurs loyers imposables. Pour bénéficier de ce dispositif, appelé Cosse ancien, ils doivent conclure une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Celle-ci fixe les conditions de la location et, notamment, sa durée qui ne peut pas être inférieure à six ans (neuf ans si l’Anah finance des travaux dans le logement).

Le taux de la déduction forfaitaire varie selon la localisation du logement et le type de conventionnement choisi . Il oscille de 15% à 85% des loyers encaissés. Cette déduction forfaitaire procure une économie d’impôt proportionnelle au taux d’imposition du foyer: plus il est élevé, plus vous économisez. En outre, elle s’ajoute à la déduction des charges supportées par le propriétaire bailleur. Cela peut vous permettre d’effacer totalement l’imposition de vos loyers pendant plusieurs années.

Les dispositifs Denormandie et Malraux pour investir dans l’ancien

Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt équivalente à celle du Pinel aux particuliers investissant dans un logement ancien nécessitant d’importants travaux de rénovation ou d’amélioration en vue de le louer. Le logement doit être situé dans une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat du centre-ville est particulièrement marqué ou qui a conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire. L’investisseur doit prendre les mêmes engagements que ceux imposés par le dispositif Pinel.

Le dispositif Malraux, quant à lui, est destiné à favoriser la réhabilitation des immeubles anciens situés dans les quartiers historiques des centres-villes. Il offre aux particuliers qui investissent dans un immeuble à réhabiliter une réduction d’impôt égale à 23% ou 30% du prix de l’acquisition et des travaux réalisés, retenus à hauteur de 400.000 euros. En contrepartie, ils doivent s’engager à louer le bien immobilier après travaux pendant une durée minimum de neuf ans. Contrairement aux autres dispositifs, le Malraux n’impose pas de choisir un locataire aux ressources limitées ni de respecter un plafond de loyer.

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard offre aux particuliers qui investissent dans un logement neuf ou réhabilité situé dans une résidence pour personnes âgées ou handicapées, ou dans une résidence étudiante, une réduction d’impôt de 11% du prix payé, retenu à hauteur de 300.000 euros. En contrepartie, l’investisseur doit s’engager à louer le logement meublé pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence.

Crédits / Sources : Boursorama Banque

https://www.boursorama.com/patrimoine/fiches-pratiques/cinq-dispositifs-fiscaux-en-faveur-de-l-investissement-locatif-35b45e8af1f8eadac32aebf0a55a6878

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