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La location génère des revenus mais aussi des charges et comporte certains risques. Pour vous encourager à investir, l’Etat a créé plusieurs incitations fiscales. CIFIL fait le point.

Investissement locatif: Quels dispositifs

Accessible avec une mise de départ modeste en recourant au crédit, l’investissement locatif permet de vous constituer un patrimoine à moindres frais grâce aux loyers encaissés. Ce patrimoine vous permettra de maintenir votre niveau de vie une fois à la retraite, d’obtenir un capital à réinvestir ailleurs ou d’augmenter la part d’héritage de vos enfants. Le bien génèrera des revenus et il vous imposera aussi des charges (taxe foncière, intérêts d’emprunt, impôt sur le revenu…).

Investissement immobilier: un chiffre clé

L’âge moyen de l’investisseur locatif est de 45 ans. Il vit en couple dans 7 cas sur 10 (72 %) et il dispose d’un revenu annuel moyen de 71 000 €.

le dispositif PINEL

Si vous achetez un logement neuf dans une commune en tension locative d’ici le 31 décembre 2021, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix du logement plafonné à 300 000 €. En contrepartie, vous devez louer non meublé à usage de résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans, moyennant un loyer plafonné à un locataire aux ressources limitées. Bien entendu, la réduction d’impôt obtenue n’améliorera votre rendement locatif que si l’écart entre les loyers de marché et les plafonds à respecter n’est pas trop important. Dans le cas contraire, elle servira surtout à compenser votre manque à gagner.

Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Pinel comporte une variante: le dispositif Denormandie. Il offre une réduction d’impôt équivalente aux investisseurs qui acquièrent un logement ancien dans certains quartiers dégradés (22 villes sont éligibles), en vue de le rénover avant de le louer.

le dispositif CENSI-BOUVARD

Si vous investissez dans une résidence pour personnes âgées ou pour étudiants d’ici le 31 décembre 2021, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix de votre acquisition plafonnée à 300 000 €. En contrepartie, vous devez louer meublé à l’exploitant de la résidence pendant au moins 9 ans. Condition supplémentaire, vous ne devez pas avoir le statut de loueur en meublé professionnel.

le dispositif COSSE

Si vous achetez un logement ancien dans une commune en tension locative, vous pouvez bénéficier d’une déduction spécifique de 15 % à 85 % du montant de vos loyers, en plus de la déduction de vos charges foncières. En contrepartie, vous devez signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat dans laquelle vous vous engagez à louer non meublé pendant au moins 6 ans, moyennant un loyer réduit à un locataire modeste ou très modeste. Contrairement au dispositif Pinel ou Censi-Bouvard, les pouvoirs publics n’ont pas fixé de date limite d’investissement pour bénéficier du dispositif Cosse.

le dispositif MALRAUX

Si vous investissez dans la restauration d’un immeuble dégradé situé dans un quartier protégé, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur les travaux de rénovation payés pendant 4 ans qui peut grimper jusqu’à 120 000 €. Ce régime est d’autant plus intéressant pour les contribuables lourdement imposés puisqu’il n’est pas soumis au plafonnement global des «niches fiscales», contrairement aux dispositifs Pinel ou Censi-Bouvard. En contrepartie, vous devez louer le bien après travaux pendant au moins 9 ans. Le dispositif Malraux aussi, ne comporte pas de date limite d’investissement pour le moment.

La LOCATION MEUBLÉE

Louer meublé est fiscalement plus intéressant que louer non meublé. Lorsque vous relevez du régime d’imposition simplifié, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % ou 71 % sur vos loyers, contre 30 % seulement sur les loyers des locations vides. Lorsque vous relevez du régime d’imposition réel, vous pouvez déduire plus de charges et amortir le prix des biens loués, ce qui vous permet d’effacer vos revenus imposables pendant de très nombreuses années.

Crédits / Sources : Article de Boursorama Banque

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Le rendement locatif brut

Pour déterminer le rendement d’un investissement locatif, l’indicateur le plus simple consiste à rapporter le loyer brut annuel hors charges au prix de revient du bien. Ainsi, vous obtenez le rendement locatif brut de ce dernier.

Le prix de revient du bien immobilier doit inclure son prix d’achat, les frais d’agence, les droits d’enregistrement (communément appelés  » frais de notaire  » et les éventuels travaux. Le prix de revient équivaut au coût réel d’achat du logement locatif.

Un Exemple

Un investisseur achète un appartement de 300.000 € à Paris. Il doit en plus verser 9.000 € de frais d’agence, 24.000 € de «frais de notaire» et 5.000 € de travaux. Au total, il paye donc 338.000 € pour réaliser son investissement. Il loue cet appartement 12.000 € par an, hors charges. Le rendement locatif brut ressort à 3,55 % (12.000 / 338.000 * 100).

Le rendement locatif net intègre les coûts liés au bien

Un investissement locatif a un coût pour son propriétaire. Il doit chaque année payer des charges non récupérables auprès de son locataire, la taxe foncière et une assurance en tant que propriétaire non occupant. Peuvent également s’ajouter une assurance contre les loyers impayés et des frais de gestion si un professionnel s’occupe de la location. En général, ces coûts représentent environ 30 % des loyers.

Exemple

Une fois ses charges déduites (évaluées à 30 % du loyer brut), l’investisseur de l’exemple précédent perçoit 8.400 € au lieu de 12.000 €. Ainsi, le rendement locatif net ressort à 2,48 % (8.400 / 338.000 * 100).

LE rendement locatif se mesure après impôts

Pour mesurer l’intérêt d’un investissement locatif, il faut mesurer l’impact de la fiscalité sur les revenus générés.

Ainsi, les loyers perçus s’ajoutent aux autres revenus annuels après abattement de 30 % ou déduction des frais réels et éventuels intérêts d’emprunt (régime réel). En outre, ils sont soumis aux prélèvements sociaux.

Sources / Crédits : Article de Boursorama Banque

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42% des foyers français actuellement locataires ont pour objectif de devenir propriétaire. Les taux d’intérêt actuellement bas rendent les crédits immobiliers très avantageux. Prenez garde tout de même à votre capacité d’endettement.

Une législation très favorable

En août 2020, les prêts immobiliers se négociaient en moyenne à 1,05% sur 15 ans, à 1,20% sur 20 ans et à 1,47% sur 25 ans, selon les chiffres de l’observatoire Crédit Logement CSA. Ces taux sont extrêmement attractifs pour les futurs propriétaires car ils permettent de financer l’acquisition à crédit de son logement à moindres frais.

Il est désormais possible de faire baisser le coût global d’un emprunt immobilier en négociant le coût de l’assurance emprunteur. Cette assurance est exigée par la banque prêteuse pour se couvrir en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur avant la fin du crédit. Elle peut désormais être souscrite auprès d’un autre organisme. Cette mise en concurrence permet d’en réduire le coût, y compris en cas de souscription de l’assurance de groupe proposée par le prêteur.

Une option avantageuse

Acheter votre résidence à crédit Acheter votre résidence à crédit permet de vous constituer un patrimoine dans la durée. Contrairement aux loyers versés chaque mois à un propriétaire à fonds perdus, les mensualités remboursées à la banque permettent de reconstituer progressivement le capital que vous avez emprunté. Une fois le crédit remboursé, vous disposerez d’un patrimoine que vous pourrez revendre ou transmettre.

Intérêt supplémentaire de l’achat à crédit, votre famille sera protégée si vous décédez avant le terme du prêt. Dans ce cas, l’assurance-emprunteur remboursera le capital restant dû à la banque, et votre logement reviendra à vos héritiers dans le cadre de votre succession.

Combien pouvez-vous emprunter?

Votre capacité d’emprunt est calculée en fonction de vos revenus et de vos charges. La somme empruntée ne doit pas aboutir à des remboursements mensuels supérieurs au tiers de vos revenus nets. Si ceux-ci s’élèvent à 2 100 € par mois, vous pouvez donc emprunter un capital correspondant à des remboursements de 700 € par mois. Le prêt obtenu pour une mensualité donnée est évidemment d’autant plus élevé que sa durée est longue. Pour 700 € remboursés chaque mois, vous pouvez emprunter environ 111 000 € sur 15 ans, 140 000 € sur 20 ans et 163 000 € sur 25 ans (sur la base des taux d’intérêt indiqués ci-dessus et d’un taux d’assurance-emprunteur de 0,34%).

Crédits / sources : article de Boursorama Banque

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