{"id":1222,"date":"2020-08-06T09:07:42","date_gmt":"2020-08-06T07:07:42","guid":{"rendered":"http:\/\/chateaupinay.fr\/?p=1222"},"modified":"2020-08-06T00:16:33","modified_gmt":"2020-08-05T22:16:33","slug":"quest-ce-quune-scpi","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cifil.fr\/index.php\/2020\/08\/06\/quest-ce-quune-scpi\/","title":{"rendered":"Qu\u2019est-ce qu\u2019une SCPI ?"},"content":{"rendered":"\n

Les soci\u00e9t\u00e9s civiles de placement immobilier (SCPI) s\u2019adressent aux \u00e9pargnants d\u00e9sireux de diversifier leur patrimoine dans la pierre sans devoir assurer eux-m\u00eames l\u2019acquisition et la gestion de biens immobiliers. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Une soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier (SCPI) est une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re (SCI) particuli\u00e8re. En \u00e9change des fonds collect\u00e9s aupr\u00e8s des investisseurs, en majorit\u00e9 des particuliers, elle leur remet des parts sociales. Avec l\u2019argent collect\u00e9, la SCPI ach\u00e8te des immeubles (bureaux, logements, r\u00e9sidences th\u00e9matiques) dont elle per\u00e7oit les loyers.<\/p>\n\n\n\n

Apr\u00e8s d\u00e9duction de tous les frais (entretien, gestion, imp\u00f4ts locaux, assurances, etc.), elle redistribue le r\u00e9sultat aux associ\u00e9s, chacun en proportion du nombre de parts qu\u2019il poss\u00e8de. Le capital d\u2019une SCPI ne peut \u00eatre inf\u00e9rieur \u00e0 760 000 euros. Il est divis\u00e9 en parts, r\u00e9parties entre les associ\u00e9s. Les parts sont nominatives et d\u2019un montant minimum de 150 euros.<\/p>\n\n\n\n

Les SCPI doivent remplir certaines conditions : la soci\u00e9t\u00e9 qui a en charge sa gestion doit \u00eatre agr\u00e9\u00e9e par l\u2019Autorit\u00e9 des march\u00e9s financiers (AMF) et doit publier une notice au \u201cBulletin d\u2019Annonce l\u00e9gale obligatoire\u201d (BALO) ainsi qu\u2019\u00e9tablir un bulletin de souscription. L\u2019AMF intervient ici non pas en sa qualit\u00e9 bien connue de \u201cgendarme de la Bourse\u201d, mais dans le cadre de sa mission plus g\u00e9n\u00e9rale de surveillance des produits financiers propos\u00e9s au public.<\/p>\n\n\n\n

Des soci\u00e9t\u00e9s sp\u00e9cialistes de la gestion d\u2019immobilier locatif<\/h2>\n\n\n\n

Les SCPI ont une activit\u00e9 unique : l\u2019acquisition et la gestion d\u2019un patrimoine immobilier locatif. <\/p>\n\n\n\n

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Les travaux \u00e0 la charge des SCPI<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Des travaux d\u2019am\u00e9lioration <\/strong>des biens r\u00e9gulierssont destin\u00e9s \u00e0 adapter le patrimoine aux nouvelles normes r\u00e8glementaires ou de confort font partie du quotidien des SCPI. Ils apportent aux locaux des \u00e9quipements ou des \u00e9l\u00e9ments de confort plus adapt\u00e9s, sans modifier la structure existante.<\/p>\n\n\n\n

Plus rarement, les SCPI peuvent faire des travaux d\u2019agrandissement.<\/strong> Ils permettent l\u2019accroissement du volume des immeubles ou de la surface habitable, d\u00e8s l\u2019acquisition ou post\u00e9rieurement. <\/p>\n\n\n\n

Cependant, le co\u00fbt des travaux ne doit pas d\u00e9passer 30 % de la valeur v\u00e9nale de l\u2019immeuble et 10 % de la valeur v\u00e9nale du patrimoine immobilier de la SCPI. Si ces travaux ne sont pas effectu\u00e9s au cours d\u2019un m\u00eame exercice, ces seuils sont cumulables avec ceux de l\u2019ann\u00e9e suivante, soit 60 % et 20 %.<\/p>\n\n\n\n

Les SCPI ont aussi la possibilit\u00e9 d\u2019entamer des travaux de reconstruction. <\/strong>Ils consistent, entre autres, \u00e0 transformer des locaux \u00e0 usage de bureaux en habitation ou encore \u00e0 refaire un immeuble en ne conservant que sa fa\u00e7ade. Ces travaux sont \u00e9galement devenus possibles quelle que soit la dur\u00e9e de d\u00e9tention de l\u2019immeuble. Leurs co\u00fbts ne doivent pas exc\u00e9der 10 % de la valeur v\u00e9nale du patrimoine de la SCPI, contre 3 % auparavant. Si les travaux s\u2019\u00e9talent sur deux ans, le seuil est cumulable et passe alors \u00e0 20 %.<\/p>\n\n\n\n

Des cessions d\u2019immeubles strictement encadr\u00e9es<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Toute cession d\u2019un actif immobilier doit \u00eatre approuv\u00e9e par l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ordinaire des associ\u00e9s et l\u2019immeuble ne doit pas avoir \u00e9t\u00e9 acquis en vue d\u2019une revente. La SCPI doit \u00eatre propri\u00e9taire de l\u2019immeuble c\u00e9d\u00e9 depuis au moins 6 ans \u00e0 la date de cession. De m\u00eame, les travaux d\u2019agrandissement ou de reconstruction qui ont pu \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s doivent \u00eatre achev\u00e9s depuis au moins six ans. La valeur v\u00e9nale cumul\u00e9e des immeubles c\u00e9d\u00e9s au cours d\u2019un exercice ne doit pas exc\u00e9der 15 % de la valeur v\u00e9nale du patrimoine immobilier de la soci\u00e9t\u00e9. Toutefois, si aucune cession n\u2019est r\u00e9alis\u00e9e au titre d\u2019un exercice, ou au cours de deux exercices successifs, cette limite peut \u00eatre cumul\u00e9e avec celle de l\u2019exercice suivant dans la limite de trois exercices cons\u00e9cutifs pour atteindre jusqu\u2019\u00e0 45 % au total.<\/p>\n\n\n\n

Les SCPI : \u00e0 capital fixe ou \u00e0 capital variable<\/h2>\n\n\n\n

Son capital peut \u00eatre fixe ou variable. L\u2019information est donn\u00e9e dans la notice d\u2019information de la SCPI et reprise dans la plupart des documents.<\/p>\n\n\n\n

Dans les SCPI \u00e0 capital fixe, les statuts pr\u00e9voient la cr\u00e9ation de parts nouvelles par augmentations de capital successives. Avant toute souscription en vue d\u2019augmenter le capital, l\u2019\u00e9mission de parts nouvelles fait l\u2019objet d\u2019une notice publi\u00e9e au \u201cBulletin d\u2019Annonces l\u00e9gales obligatoires\u201d (BALO). Une SCPI \u00e0 capital fixe peut \u00eatre d\u00e9clar\u00e9e \u00ab ferm\u00e9e \u00bb lorsqu\u2019elle a atteint sa taille maximale ou lorsque le patrimoine immobilier est parvenu \u00e0 un \u00e9quilibre satisfaisant, ne n\u00e9cessitant pas de nouvelles acquisitions. A d\u00e9faut d\u2019\u00e9mission de parts nouvelles, on ne peut alors acqu\u00e9rir des parts qu\u2019en en achetant \u00e0 un associ\u00e9 qui souhaite les vendre.<\/p>\n\n\n\n

Dans une SCPI \u00e0 capital variable, les souscriptions de parts nouvelles sont possibles \u00e0 tout moment tant que le capital plafond n\u2019est pas atteint. Le capital varie donc en fonction des souscriptions et des retraits, sous r\u00e9serve de respecter les minima et maxima statutairement pr\u00e9vus. Une \u00e9mission de parts nouvelles n\u2019est possible que si les trois quarts au moins des souscriptions pr\u00e9c\u00e9dentes ont \u00e9t\u00e9 investies ou sont affect\u00e9es \u00e0 des investissements en cours. Il faut aussi qu\u2019il n\u2019y ait pas d\u2019offres de cession de parts non satisfaites pour un prix inf\u00e9rieur ou \u00e9gal \u00e0 celui demand\u00e9 aux nouveaux souscripteurs.<\/p>\n\n\n\n

LES \u00c9PARGNANTS SONT PROT\u00c9G\u00c9S<\/h2>\n\n\n\n

Tous les investisseurs sont associ\u00e9s, chacun en proportion de son investissement. Chaque associ\u00e9 doit avoir re\u00e7u ou recevoir : les statuts ; la note d\u2019information ; le rapport annuel pour chaque exercice ; le bulletin trimestriel, quatre fois par an. L\u2019associ\u00e9 participe \u00e0 la vie de la SCPI en prenant part aux votes des r\u00e9solutions pr\u00e9sent\u00e9es au cours des assembl\u00e9es g\u00e9n\u00e9rales.<\/p>\n\n\n\n

Les SCPI sont strictement encadr\u00e9es par un r\u00e9gime juridique protecteur pour l\u2019\u00e9pargnant. Elles doivent de plus poss\u00e9der une garantie bancaire vis\u00e9e par l’AMF. Cette derni\u00e8re permet aux \u00e9pargnants de r\u00e9cup\u00e9rer leurs fonds si la souscription du public \u00e0 la SCPI est insuffisante.<\/p>\n\n\n\n

Dans les SCPI, depuis la loi de s\u00e9curit\u00e9 financi\u00e8re du 1er ao\u00fbt 2003, le risque de l\u2019\u00e9pargnant a \u00e9t\u00e9 ramen\u00e9 \u00e0 la seule perte de son apport si l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale des associ\u00e9s a autoris\u00e9 que les parts fassent l\u2019objet de d\u00e9marchage financier.<\/p>\n\n\n\n

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Sources : Pierre Papier<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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