{"id":1182,"date":"2020-07-15T19:02:34","date_gmt":"2020-07-15T17:02:34","guid":{"rendered":"http:\/\/chateaupinay.fr\/?p=1182"},"modified":"2020-07-15T19:29:37","modified_gmt":"2020-07-15T17:29:37","slug":"le-pinel-optimise-au-deficit-foncier-deux-dispositifs-fiscaux-attractifs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cifil.fr\/index.php\/2020\/07\/15\/le-pinel-optimise-au-deficit-foncier-deux-dispositifs-fiscaux-attractifs\/","title":{"rendered":"Le Pinel optimis\u00e9 au d\u00e9ficit foncier : deux dispositifs fiscaux attractifs"},"content":{"rendered":"\n

Une tribune r\u00e9dig\u00e9e par Estelle Billi, ing\u00e9nieur patrimonial chez Advenis Gestion Priv\u00e9e<\/strong><\/p>\n\n\n\n

 Le Pinel optimis\u00e9 au d\u00e9ficit foncier, ou parfois appel\u00e9 \u00ab Pinel ancien \u00bb, est la combinaison de deux r\u00e9gimes fiscaux tr\u00e8s attractifs lors d’un m\u00eame investissement. Il est recommand\u00e9 pour les investisseurs soumis \u00e0 une tranche marginale d’imposition de 30% ou plus. \u00c9clairage sur ce dispositif souvent m\u00e9connu des investisseurs.<\/p>\n\n\n\n

 Vous souhaitez b\u00e9n\u00e9ficier des avantages du dispositif Pinel sans p\u00e2tir de ses inconv\u00e9nients ? Cumulez alors ce m\u00e9canisme \u00e0 celui du d\u00e9ficit foncier ! Une bonne mani\u00e8re de profiter \u00e0 plein du meilleur de ces deux dispositifs fiscaux particuli\u00e8rement attractifs<\/p>\n\n\n\n

Bien connu du grand public, le dispositif Pinel permet d’acqu\u00e9rir un bien immobilier dans le neuf et de b\u00e9n\u00e9ficier d’une r\u00e9duction d’imp\u00f4t de 12%, 18% ou 21%, en fonction de la dur\u00e9e de location du bien, \u00e0 savoir 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Cette r\u00e9duction est toutefois soumise au plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros par an. De m\u00eame, la r\u00e9duction d’imp\u00f4t est plafonn\u00e9e pour chaque investisseur \u00e0 un montant d’acquisition de 300.000 euros, frais de notaires et co\u00fbts annexes compris, et \u00e0 une limite de 5.500 euros par m\u00b2. Enfin, le loyer, est lui aussi plafonn\u00e9 et d\u00e9pend de l’emplacement, de la composition du foyer et de ses ressources.<\/p>\n\n\n\n

Le Pinel optimis\u00e9 au d\u00e9ficit foncier permet de pallier partiellement ces inconv\u00e9nients, puisque la partie \u00e9ventuelle du prix de revient qui exc\u00e8de les plafonds de 300.000 euros et\/ou 5.500 euros par m\u00b2 pourra, sous conditions d’\u00e9ligibilit\u00e9, b\u00e9n\u00e9ficier de la fiscalit\u00e9 \u00ab d\u00e9ficit foncier \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

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Tout comme son cousin, le \u00ab Pinel ancien \u00bb permet donc de b\u00e9n\u00e9ficier d’une r\u00e9duction d’imp\u00f4t sur le revenu mais aussi d’effacer, partiellement ou totalement, l’imp\u00f4t sur le revenu et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux sur ses revenus fonciers, gr\u00e2ce au m\u00e9canisme de d\u00e9ficit foncier. L’investisseur acquiert ainsi un bien immobilier n\u00e9cessitant des travaux de r\u00e9habilitation, de r\u00e9paration et\/ou d’entretien, aussi bien dans les parties communes que dans les parties privatives. Outre un avantage fiscal total souvent bien sup\u00e9rieur aux 21% du Pinel dans le neuf, ce dispositif du \u00ab Pinel ancien \u00bb, qui combine deux r\u00e9gimes fiscaux poss\u00e8de de s\u00e9rieux atouts : une situation g\u00e9ographique souvent plus attractive, un gain fiscal imm\u00e9diat, et au final la livraison d’un bien b\u00e9n\u00e9ficiant du charme de l’ancien avec des performances \u00e9nerg\u00e9tiques similaires aux constructions neuves.<\/p>\n\n\n\n

En effet, il est encore possible d’acqu\u00e9rir un bien immobilier avec des travaux dans des villes comme Lille, Lyon, Bordeaux, Nantes ou N\u00eemes. Des biens profitant de situations uniques, avec la possibilit\u00e9 de r\u00e9aliser une plus-value lors de la revente. Par ailleurs, contrairement au dispositif Pinel classique, o\u00f9, si on acquiert le bien en d\u00e9but de programme, il faudra attendre 1 an apr\u00e8s l’ann\u00e9e de livraison du bien pour obtenir sa premi\u00e8re r\u00e9duction fiscale, le \u00ab Pinel ancien \u00bb poss\u00e8de l’avantage consid\u00e9rable, gr\u00e2ce au m\u00e9canisme du d\u00e9ficit foncier, de r\u00e9duire sa facture fiscale d\u00e8s le premier mois suivant l’acquisition immobili\u00e8re en demandant une modulation \u00e0 la baisse du pr\u00e9l\u00e8vement \u00e0 la source de l’imp\u00f4t. Enfin, ces programmes ciblent souvent des actifs dans des grandes villes avec une meilleure qualit\u00e9 architecturale et qui gr\u00e2ce aux travaux de r\u00e9habilitation men\u00e9s approcheront les standards exig\u00e9s par le label Haute Performance Energ\u00e9tique R\u00e9novation. A la cl\u00e9, un bien alliant les qualit\u00e9s de l’ancien et du neuf.<\/p>\n\n\n\n

 Un investissement id\u00e9al pour les investisseurs fortement fiscalis\u00e9s<\/h3>\n\n\n\n

Ce placement est recommand\u00e9 pour les personnes avec un taux marginal d’imposition \u00e9gal ou sup\u00e9rieur \u00e0 30% et percevant jusqu’\u00e0 10.000 euros de revenus fonciers annuels2. Il s’adresse essentiellement \u00e0 des investisseurs, soucieux de construire leur patrimoine, avec une vision sur le long terme. Il est aussi tr\u00e8s int\u00e9ressant pour les primo-investisseurs.<\/p>\n\n\n\n

Contrairement au Pinel classique, ces programmes sont rares car les biens sont s\u00e9lectionn\u00e9s rigoureusement, en fonction de la nature des travaux qui doit r\u00e9pondre \u00e0 des conditions d’\u00e9ligibilit\u00e9. Le paiement de ces travaux \u00e9ligibles au d\u00e9ficit foncier, d\u00e8s l’ann\u00e9e d’acquisition du bien permet de les d\u00e9duire imm\u00e9diatement de ses revenus fonciers. En outre, le surplus est d\u00e9ductible de son revenu global dans la limite de 10.700 euros et l’exc\u00e9dent est reportable sur les dix prochaines ann\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

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Par exemple, un investisseur qui per\u00e7oit 5.000 euros de revenus fonciers nets et est \u00e0 une tranche marginale d’imposition de 30 %, peut acqu\u00e9rir un investissement \u00e9ligible \u00e0 la fiscalit\u00e9 Pinel optimis\u00e9e, pour un montant total de 260.343 euros, dont 78.030 euros de travaux \u00e9ligibles au d\u00e9ficit foncier. Dans cette situation, l’investisseur r\u00e9alisera une \u00e9conomie d’imp\u00f4t totale de 71.434 euros soit 38.285 euros au titre du dispositif Pinel (r\u00e9partie sur douze ann\u00e9es) et 33.149 euros au titre du dispositif d\u00e9ficit foncier (r\u00e9partie sur onze ann\u00e9es). A titre de comparaison : en Pinel \u00ab neuf \u00bb, la r\u00e9duction d’imp\u00f4t aurait \u00e9t\u00e9 plafonn\u00e9e \u00e0 54.672 \u20ac, voire moins si le prix au m\u00b2 d\u00e9passe 5.500 \u20ac.<\/p>\n\n\n\n

Dans cette p\u00e9riode de crise sanitaire, sociale et \u00e9conomique, o\u00f9 les prix de l’immobilier ont encore augment\u00e9, l’immobilier reste consid\u00e9r\u00e9 comme une valeur refuge. Dans un march\u00e9 tendu, avec un d\u00e9ficit de logement par rapport \u00e0 la demande, ces biens souvent situ\u00e9s en plein c\u0153ur des centres-villes de grandes agglom\u00e9rations constituent un investissement id\u00e9al. Ils permettent aux investisseurs de se construire un patrimoine immobilier de qualit\u00e9 tout en b\u00e9n\u00e9ficiant d’un gain fiscal imm\u00e9diat.<\/p>\n\n\n\n

Cr\u00e9dits : Article de Boursorama Banque<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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