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Dans sa derni\u00e8re allocution t\u00e9l\u00e9vis\u00e9e, le 14 juin, Emmanuel Macron, l\u2019a martel\u00e9 : il ne veut pas augmenter les imp\u00f4ts. \u201cNotre pays est d\u00e9j\u00e0 l’un de ceux o\u00f9 la fiscalit\u00e9 est la plus lourde\u201d, a soulign\u00e9 le pr\u00e9sident. Mais les contribuables le sentent bien, en cette p\u00e9riode de crise \u00e9conomique, o\u00f9 l\u2019id\u00e9e d\u2019un imp\u00f4t exceptionnel support\u00e9 par les plus ais\u00e9s d’entre eux est install\u00e9e dans le d\u00e9bat public, il plane au-dessus de leur t\u00eate comme une \u00e9p\u00e9e de Damocl\u00e8s. Et en particulier pour les m\u00e9nages qui ont fait de l\u2019immobilier le coeur de leur strat\u00e9gie patrimoniale. Pour ces derniers, la transformation de l’ISF en imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re (IFI\u00b0) au 1er janvier 2018 fut une vraie douche froide. Alors dans ce contexte, comment continuer \u00e0 investir dans la pierre sans alourdir sa fiscalit\u00e9 ? Il existe une solution : l’achat, \u00e0 un promoteur, de la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien d\u00e9membr\u00e9 temporairement.<\/p>\n\n\n\n
Le fonctionnement est simple : \u201cOn ach\u00e8te des programmes immobiliers. On s\u2019occupe de d\u00e9membrer les biens. On revend l\u2019usufruit \u00e0 un organisme de logement social (OLS). Et on vend ensuite \u00e0 des investisseurs priv\u00e9s lot par lot la nue-propri\u00e9t\u00e9 de chaque bien\u201d, detaille Jean-Baptiste de Pascal, Directeur d\u00e9veloppement et fiscalit\u00e9 d\u2019Inter Invest, soci\u00e9t\u00e9 qui a fait de ce type d’investissements l’un de ses coeurs de m\u00e9tier. La p\u00e9riode de d\u00e9membrement est fig\u00e9e d\u00e8s le d\u00e9part par contrat. Elle varie globalement entre 15 et 20 ans. Elle n\u2019est ensuite plus n\u00e9gociable. \u201cPendant toute la p\u00e9riode de jouissance du bien, le bailleur social va le mettre en location, percevoir les loyers mais aussi assumer les charges et imp\u00f4ts fonciers\u201d, reprend le professionnel.<\/p>\n\n\n\n
Pour le particulier qui veut se lancer, c\u2019est donc une somme de tracasseries (la location, la gestion courante de l\u2019appartement, les imp\u00f4ts) dont il n\u2019a pas \u00e0 s\u2019occuper. Etant donn\u00e9 que le nue-propri\u00e9taire n\u2019a pas la jouissance du bien, ni des revenus qu\u2019il va g\u00e9n\u00e9rer, l\u2019achat b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une d\u00e9cote – entre 30 et 40% – de la totalit\u00e9 du prix du bien. Surtout, l\u2019investisseur b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019un double avantage fiscal : d\u2019une part, le bien achet\u00e9 n\u2019entre pas dans son assiette taxable \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re, d\u2019autre part, s\u2019il ach\u00e8te \u00e0 cr\u00e9dit, il peut d\u00e9duire les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunts de ses revenus fonciers pr\u00e9existants.<\/p>\n\n\n\n
C\u2019est pourquoi \u00e0 l\u2019origine, c\u2019est surtout une population \u00e2g\u00e9e et ais\u00e9e, poss\u00e9dant d\u00e9j\u00e0 de l\u2019immobilier locatif et souhaitant faire baisser sa facture fiscale par rapport aux revenus fonciers, que les professionnels du secteur accueillaient. C\u2019est toujours le cas, mais le march\u00e9 a vu d\u2019autres profils \u00e9merger : \u201cCes cinq derni\u00e8res ann\u00e9es, on a vu arriver des gens plus jeunes, entre 30 et 40 ans, qui veulent investir dans l\u2019immobilier car cela les rassure mais que ne peuvent pas s\u2019occuper de la gestion d\u2019un bien au quotidien, \u00e0 fortiori s\u2019ils quittent l\u2019Hexagone\u201d, pr\u00e9cise Jean-Baptiste de Pascal. Pour ce profil de clients, la strat\u00e9gie patrimoniale est un peu diff\u00e9rente. Cela leur permet d\u2019acqu\u00e9rir \u00e0 moindre frais un bien immobilier et de d\u00e9velopper leur patrimoine. Avec l\u2019id\u00e9e sous-jacente de se constituer un p\u00e9cule pour la retraite.<\/p>\n\n\n\n
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En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, les surfaces propos\u00e9es restent contenues. Les biens sont souvent des T3, d\u2019environ 60 m\u00e8tres carr\u00e9s, voire souvent plus petits, quand il s\u2019agit de studios (environ 30 m\u00e8tres carr\u00e9s). Des entreprises comme Perl, le leader du march\u00e9 ou Inter Invest proposent des biens \u00e0 la vente, \u00e0 la fois dans de grandes m\u00e9tropoles, mais \u00e9galement dans ces stations baln\u00e9aires par exemple. Des appartements d\u00e9membr\u00e9s sont notamment \u00e0 vendre dans des villes comme Paris ou Toulouse, et des stations du sud de la France, comme Menton ou Saint-Rapha\u00ebl. Bien \u00e9videmment, l\u2019emplacement du bien et la situation personnelle de l’investisseur fait varier l’objectif \u00e0 long terme. Certains acqu\u00e9reurs mettent la main sur un studio \u00e0 Paris dans l\u2019id\u00e9e d\u2019y loger leurs enfants pour leurs futures \u00e9tudes, voire d’en tirer une belle plus-value \u00e0 la revente, quand d\u2019autres choisissent un bien pr\u00e8s de l\u2019oc\u00e9an comme future r\u00e9sidence secondaire.<\/p>\n\n\n\n
D\u00e9j\u00e0, il ne faut pas oublier que la p\u00e9riode de d\u00e9membrement est fig\u00e9e. Impossible de jouir de l\u2019appartement au bout de 5 ans, si vous en avez subitement l’envie. Il existe bien s\u00fbr des risques inh\u00e9rents \u00e0 l\u2019immobilier. Quel sera l\u2019\u00e9tat du march\u00e9 dans 20 ans ? Notamment, si je souhaite revendre ? Difficile de r\u00e9pondre \u00e0 une telle question. D\u2019o\u00f9 l\u2019importance, comme toujours en mati\u00e8re d\u2019immobilier, d\u2019investir sur des march\u00e9s que l\u2019on conna\u00eet. Les investisseurs s’interrogent aussi souvent sur l’\u00e9tat dans lequel ils retrouveront leur bien apr\u00e8s une aussi longue p\u00e9riode de location. \u201cDans les contrats d\u2019usufruit que l\u2019on signe avec le bailleur, on met une clause de remise en \u00e9tat obligatoire du bien\u201d, indique Jean-Baptiste de Pascal. Une clause sur laquelle l\u2019acheteur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 doit \u00eatre particuli\u00e8rement vigilant \u00e0 la signature du contrat, sous peine de d\u00e9convenues \u00e0 la fin de la p\u00e9riode de d\u00e9membrement.<\/p>\n\n\n\n
Une fois cette p\u00e9riode termin\u00e9e, le bien d\u00e9tenu alors en pleine propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9int\u00e8gre la base taxable de l\u2019imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re. Toutes les bonnes choses ont une fin\u2026 Mais en cas de revente, l\u2019imposition de la plus-value est calcul\u00e9e sur le prix global du bien \u00e0 l’origine et non pas seulement sur le prix d\u2019acquisition de la nue-propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
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Sources : Article de Capital<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Pour ne pas alourdir son imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re (IFI) tout en continuant \u00e0 investir dans la pierre, il est possible d\u2019acheter des biens d\u00e9membr\u00e9s. Explications sur un investissement, qui au-del\u00e0 de l\u2019objectif fiscal, s\u00e9duit un nouveau profil de clients ces derni\u00e8res ann\u00e9es. Dans sa derni\u00e8re allocution t\u00e9l\u00e9vis\u00e9e, le 14 juin, Emmanuel Macron, l\u2019a […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1160,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[39],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/cifil.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1157"}],"collection":[{"href":"https:\/\/cifil.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/cifil.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cifil.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cifil.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1157"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/cifil.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1157\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1159,"href":"https:\/\/cifil.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1157\/revisions\/1159"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/cifil.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1160"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/cifil.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1157"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/cifil.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1157"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/cifil.fr\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1157"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}