Bon à savoir sur la défiscalisation immobilière

1 – Les travaux dans un bien destiné à la location, mais non encore loué sont déductibles du salaire imposable.

Vrai. D’un point de vue fiscal, les dépenses engagées sont déductibles l’année de leur paiement même si le bien n’est pas encore loué. En l’absence de loyers, les travaux déclarés seront déductibles de vos salaires dans la limite de 10.700 euros. Un conseil : précisez dans votre déclaration de revenu que le bien en question a vocation à être loué

2 – L’investisseur en Pinel commence à réduire ses impôts l’année de la signature de l’achat sur plan?

Faux. Contrairement à ce que vous pouvez penser, ce n’est pas la date d’acquisition qui compte pour profiter 

de votre avantage fiscal. Pour l’achat d’un logement sur plan, vous devez attendre la livraison du bien pour commencer à défiscaliser, à taux plein, quelle que soit la date de livraison (pas de calcul prorata temporis).

3 – Pour défiscaliser un bien locatif occupé par un enfant, ce dernier doit payer un loyer de marché.

Vrai. Normalement le bailleur doit déclarer le loyer qu’il perçoit. S’il choisit de pratiquer un loyer de convenance pour son enfant, le bailleur prend un risque. Le fisc peut rectifier à la hausse un loyer qu’il considère anormalement bas par rapport à la valeur locative du logement et reprendre le gain fiscal dont a profité le contribuable en minorant le loyer.

4 -En cas de rachat de prêt pour en allonger la durée, les intérêts du nouvel emprunt demeurent déductibles sans plafond ?

Faux. Si vous renégociez votre prêt, vous pouvez déduire les intérêts du nouveau prêt sur vos loyers à une condition que les intérêts du nouveau prêt n’excèdent pas ceux prévus dans l’échéancier initial. Cette règle est issue des commentaires de l’administration fiscale reprise dans le Bofip

5 – Les intérêts des prêts familiaux sont déductibles des loyers.

Vrai. Si l’emprunt sert à financer un investissement locatif, les intérêts payés à un parent sont déductibles des revenus fonciers sans plafond et ce quel que soit le lien de parenté qui unit l’emprunteur et le prêteur. Les intérêts sont déductibles à condition de déclarer les loyers au régime réel. De son côté, le prêteur ne doit pas oublier de déclarer les interêts perçus.

Articles / Sources : Le revenu

https://www.lerevenu.com/immobilier/defiscalisation-immobiliere/impots-six-choses-savoir-sur-la-defiscalisation-immobiliere

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Dispositif Pinel: le loyer est encadré et les revenus du locataire plafonnés

LE DISPOSITIF PINEL permet de déduire de vos impôts une partie du prix d’acquisition d’un logement s’il est mis en location et respecte certains critères.

Le montant du loyer est plafonné, tout comme les revenus des locataires.

Dispositif Pinel: les loyers sont bien encadrés

Pour bénéficier de l’avantage fiscal du Pinel, vous devez vous engager à louer votre bien immobilier pendant une durée minimale de 6 à 12 ans.

À savoir que vous n’êtes pas totalement libre de fixer le montant du loyer. En effet, celui-ci ne doit pas dépasser certains plafonds, hors charges. Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement concerné et de sa localisation. Ils sont révisés chaque 1er janvier par décret.

Localisation du logementPlafond des loyers en 2020
Zone A bis17,43 € par mètre carré
Zone A12,95 € par mètre carré
Zone B110,44 € par mètre carré

Un coefficient de correction a été mis en place pour majorer le montant du loyer des petites surfaces et minorer celui des grandes. Le point d’équilibre (coefficient = 1) est atteint avec les logements de 63 mètres carrés. Il est calculé selon la formule suivante: 0,7 + 19 / surface totale. Ce coefficient est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Le calcul du plafond de loyer est fonction de deux indicateurs: la zone géographique et la surface pondérée. La surface pondérée correspond à la somme de la surface habitable du logement et de la moitié des surfaces annexes, plafonnées à huit mètres carrés. La surface pondérée est égale à: surface habitable du bien + surface des annexes / 2.

Pour calculer le loyer maximum autorisé, il convient d’appliquer la formule suivante: surface pondérée x plafond au mètre carré de la zone géographique x coefficient de correction.

Les revenus des locataires sont plafonnés

Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Pinel, vousdevez louer votre bien à des personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond lors de leur entrée dans les lieux. Celui-ci varie en fonction de la composition du foyer de votre locataire et de la localisation de votre bien immobilier.

Les plafonds de ressources pour 2020 sont consultables ici.

Important à noter

Vous devez impérativement louer votre bien dans les 12 mois suivant la remise des clefs au propriétaire. Ce dernier doit en faire sa résidence principale. Si ces conditions ne sont pas respectées, l’avantage fiscal disparaît. Par ailleurs, le logement doit répondre à certains critères (localisation, logement acheté neuf ou ancien réhabilité).

Articles / Sources : Boursorama Bnaque

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Les taux des emprunts immobiliers restent bas

En moyenne, les français empruntent autour de 1,15% sur 15 ans, entre 1,30% et 1,40% sur 20 ans et autour de 1,60% sur 25 ans.

En Octobre , on retrouve encore une stabilité des taux d’emprunt immobilier. Les banques privilégient toujours les meilleurs profils avec des revenus élevés, un apport personnel conséquent et une situation professionnelle épargnée par la crise sanitaire. Pour eux, il est possible de descendre à moins de 1% sur 20 ans et autour de 1,2% sur 25 ans.

Un marché à deux vitesses

Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer fait le point :

« On est actuellement dans un marché à deux vitesses, où ceux qui peuvent emprunter, car ils ont un apport et un taux d’endettement inférieur à 33%, bénéficient de taux très bas, quand les autres, ceux qui ne correspondent pas à ces critères ou sont considérés comme des profils à risque, voient leur crédit refusé »

« Les bons profils bénéficient de bonnes décotes par rapport aux taux affichés. Les moins bons profils continuent d’être limités dans leurs projets d’accès à la propriété, avec pour cause principale une exclusion à l’accès au crédit par les critères du HCSF », à même déclaré Philippe Taboret, Directeur général adjoint du réseau de courtage CAFPI.

Les aides à l’accession à la propriété

CAFPI s’attend à ce que la baisse de la demande immobilière causée par la crise sanitaire, ajoutée aux critères restrictifs du HCSF, se poursuive sur le dernier trimestre de l’année mais veut croire à une reprise en 2021. En effet, l’amélioration des aides à l’accession à la propriété comme le PTZ pourrait être proposée dans le cadre des débats à venir du projet de loi de finances pour 2021.

Sources / Crédits : Boursier.com


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