Pour ne pas alourdir son impôt sur la fortune immobilière (IFI) tout en continuant à investir dans la pierre, il est possible d’acheter des biens démembrés. Explications sur un investissement, qui au-delà de l’objectif fiscal, séduit un nouveau profil de clients ces dernières années.

Dans sa dernière allocution télévisée, le 14 juin, Emmanuel Macron, l’a martelé : il ne veut pas augmenter les impôts. “Notre pays est déjà l’un de ceux où la fiscalité est la plus lourde”, a souligné le président. Mais les contribuables le sentent bien, en cette période de crise économique, où l’idée d’un impôt exceptionnel supporté par les plus aisés d’entre eux est installée dans le débat public, il plane au-dessus de leur tête comme une épée de Damoclès. Et en particulier pour les ménages qui ont fait de l’immobilier le coeur de leur stratégie patrimoniale. Pour ces derniers, la transformation de l’ISF en impôt sur la fortune immobilière (IFI°) au 1er janvier 2018 fut une vraie douche froide. Alors dans ce contexte, comment continuer à investir dans la pierre sans alourdir sa fiscalité ? Il existe une solution : l’achat, à un promoteur, de la nue-propriété d’un bien démembré temporairement.

Le fonctionnement est simple : “On achète des programmes immobiliers. On s’occupe de démembrer les biens. On revend l’usufruit à un organisme de logement social (OLS). Et on vend ensuite à des investisseurs privés lot par lot la nue-propriété de chaque bien”, detaille Jean-Baptiste de Pascal, Directeur développement et fiscalité d’Inter Invest, société qui a fait de ce type d’investissements l’un de ses coeurs de métier. La période de démembrement est figée dès le départ par contrat. Elle varie globalement entre 15 et 20 ans. Elle n’est ensuite plus négociable. “Pendant toute la période de jouissance du bien, le bailleur social va le mettre en location, percevoir les loyers mais aussi assumer les charges et impôts fonciers”, reprend le professionnel.

Pour le particulier qui veut se lancer, c’est donc une somme de tracasseries (la location, la gestion courante de l’appartement, les impôts) dont il n’a pas à s’occuper. Etant donné que le nue-propriétaire n’a pas la jouissance du bien, ni des revenus qu’il va générer, l’achat bénéficie d’une décote – entre 30 et 40% – de la totalité du prix du bien. Surtout, l’investisseur bénéficie d’un double avantage fiscal : d’une part, le bien acheté n’entre pas dans son assiette taxable à l’impôt sur la fortune immobilière, d’autre part, s’il achète à crédit, il peut déduire les intérêts d’emprunts de ses revenus fonciers préexistants.

C’est pourquoi à l’origine, c’est surtout une population âgée et aisée, possédant déjà de l’immobilier locatif et souhaitant faire baisser sa facture fiscale par rapport aux revenus fonciers, que les professionnels du secteur accueillaient. C’est toujours le cas, mais le marché a vu d’autres profils émerger : “Ces cinq dernières années, on a vu arriver des gens plus jeunes, entre 30 et 40 ans, qui veulent investir dans l’immobilier car cela les rassure mais que ne peuvent pas s’occuper de la gestion d’un bien au quotidien, à fortiori s’ils quittent l’Hexagone”, précise Jean-Baptiste de Pascal. Pour ce profil de clients, la stratégie patrimoniale est un peu différente. Cela leur permet d’acquérir à moindre frais un bien immobilier et de développer leur patrimoine. Avec l’idée sous-jacente de se constituer un pécule pour la retraite.

Des biens de 60 mètres carrés en moyenne

En règle générale, les surfaces proposées restent contenues. Les biens sont souvent des T3, d’environ 60 mètres carrés, voire souvent plus petits, quand il s’agit de studios (environ 30 mètres carrés). Des entreprises comme Perl, le leader du marché ou Inter Invest proposent des biens à la vente, à la fois dans de grandes métropoles, mais également dans ces stations balnéaires par exemple. Des appartements démembrés sont notamment à vendre dans des villes comme Paris ou Toulouse, et des stations du sud de la France, comme Menton ou Saint-Raphaël. Bien évidemment, l’emplacement du bien et la situation personnelle de l’investisseur fait varier l’objectif à long terme. Certains acquéreurs mettent la main sur un studio à Paris dans l’idée d’y loger leurs enfants pour leurs futures études, voire d’en tirer une belle plus-value à la revente, quand d’autres choisissent un bien près de l’océan comme future résidence secondaire.

Des risques à prendre en compte

Déjà, il ne faut pas oublier que la période de démembrement est figée. Impossible de jouir de l’appartement au bout de 5 ans, si vous en avez subitement l’envie. Il existe bien sûr des risques inhérents à l’immobilier. Quel sera l’état du marché dans 20 ans ? Notamment, si je souhaite revendre ? Difficile de répondre à une telle question. D’où l’importance, comme toujours en matière d’immobilier, d’investir sur des marchés que l’on connaît. Les investisseurs s’interrogent aussi souvent sur l’état dans lequel ils retrouveront leur bien après une aussi longue période de location. “Dans les contrats d’usufruit que l’on signe avec le bailleur, on met une clause de remise en état obligatoire du bien”, indique Jean-Baptiste de Pascal. Une clause sur laquelle l’acheteur de la nue-propriété doit être particulièrement vigilant à la signature du contrat, sous peine de déconvenues à la fin de la période de démembrement.

Une fois cette période terminée, le bien détenu alors en pleine propriété réintègre la base taxable de l’impôt sur la fortune immobilière. Toutes les bonnes choses ont une fin… Mais en cas de revente, l’imposition de la plus-value est calculée sur le prix global du bien à l’origine et non pas seulement sur le prix d’acquisition de la nue-propriété.

Sources : Article de Capital

Malgré la crise du coronavirus, les prix de ventes de logements anciens ont augmenté de 5% sur le premier trimestre 2020.

Les ventes de logements anciens se sont maintenues à un niveau élevé au premier trimestre en France et la hausse des prix s’est accélérée, malgré le début du confinement face au coronavirus, montrent jeudi les chiffres établis par l’Insee et les notaires.

Sur le premier trimestre, les prix ont progressé en moyenne de 5% par rapport à un an plus tôt, une évolution plus marquée qu’en 2019. Les ventes, elles, se sont maintenues au-dessus du seuil du million passé l’an dernier, à 1,04 million à fin mars, malgré un léger ralentissement.

En revanche , les ventes de logements anciens ont chuté de 22% au premier trimestre en Île-de-France, à cause des mesures de confinement mises en place mi-mars, ont détaillé jeudi les notaires de la région. « Les volumes de ventes de logements anciens du 1er trimestre 2020 portent déjà la marque de cet arrêt obligé de l’activité, avec une baisse de 22% par rapport à l’excellent 1er trimestre 2019 », ont annoncé dans un communiqué les Notaires du Grand Paris.

Crédit : Article de Challenges

L’assurance-vie est hors succession, ça nous le savons tous. Pourtant, ce n’est pas tout à fait vrai car il existe deux cas pour lesquels, les héritiers devront mentionner les contrats d’assurance-vie dans la déclaration de succession.

La déclaration de succession, c’est un acte fiscal. Il s’agit de déclarer le patrimoine du défunt afin de calculer les droits de succession qui devront être payés par les héritiers autres que le conjoint car ce dernier est toujours exonérés de droits de succession.

La déclaration de succession pourra être effectuée par le notaire contre rémunération, mais les héritiers pourront également prendre la décision de la réaliser eux-même afin d’économiser les frais de notaires.

La rémunération du notaire pour réaliser cette déclaration de succession est d’environ 0.50% de l’actif brut de succession (Brut = avant déduction du passif) selon le barème suivant :

Dans quels cas faut il déclarer les contrats d’assurance-vie dans la déclaration de succession ?

1- Les contrats d’assurance vie souscrits par le défunt et alimentés après ses 70 ans.

L’assurance-vie est donc hors succession et ne sera donc pas soumises aux droits de succession sauf pour les primes versées après les 70 ans du souscripteur sur un contrat d’assurance-vie ouvert après le 20 novembre 1991. Dans ce cas précis de l’assurance-vie alimentée après les 70 ans du souscripteur, les héritiers devront effectuer une déclaration partielle de succession pour que l’assureur accepter de verser le capital.

Notez que seul le montant versé dans l’ensemble des contrats d’assurance-vie est taxable après un abattement global de 30500€. Les intérêts capitalisés (c’est à dire la revalorisation du contrat d’assurance-vie depuis le versement initial) ne seront pas taxables.

L’abattement visé à l’article 757 B du CGI, au delà duquel les primes définies ci-avant sont taxables, est global, quel que soit le nombre de contrats et de bénéficiaires de ce ou ces contrats. Lorsque plusieurs contrats sont conclus sur la tête d’un même assuré, il convient de retenir, pour la taxation aux droits de succession, la fraction des primes versées au titre de ces différents contrats après le soixante-dixième anniversaire de l’assuré. L’abattement est donc appliqué en globalisant toutes les primes versées après le soixante-dixième anniversaire de l’assuré au titre des contrats souscrits sur sa tête par lui-même ou par des tiers.

En cas de pluralité de bénéficiaires, l’abattement est réparti entre les bénéficiaires concernés au prorata de la part leur revenant dans les primes taxables aux termes du ou des contrats. Néanmoins, il n’est pas tenu compte de la part revenant aux personnes exonérées de droits de mutation par décès.

Les héritiers peuvent déléguer cette déclaration au notaire chargé de la succession ou s’en charger eux-même. Au regard de la simplicité de cette déclaration partielle de succession, le recours du notaire semble non indispensable ; A nouveau, il s’agit d’éviter les émoluments du notaire calculés selon le barème présenté ci-avant.

2- Les contrats d’assurance-vie souscrits par le conjoint du défunt, marié sous un régime de communauté ou sans contrat de mariage.

Le dénouement par le décès du contrat d’assurance-vie souscrit par le défunt est hors succession. Cela signifie que ce contrat d’assurance-vie sera sans incidence sur le règlement notarial de la succession. La réserve héréditaire, la quotité disponible ou encore le rapport seront réalisés sans tenir compte de l’assurance-vie. C’est là la notion même de « hors succession ».

Fiscalement, l’assurance-vie souscrite par le défunt et alimentée après 70 ans devra être déclarer dans la déclaration de succession car elle pourra être le fait générateur de droits de succession comme nous venons de le voir. Néanmoins, civilement, ce contrat d’assurance-vie alimenté par le défunt après 70 ans reste « hors succession ». N’oubliez pas que la déclaration de succession est avant tout un acte fiscal dont l’unique objet est le calcul des droits de succession à payer par les héritiers.

La question du contrat d’assurance-vie souscrit par le conjoint du défunt est alors délicate. En effet, lorsque les époux sont mariés sous un régime de communauté ou en l’absence de contrat de mariage, le contrat d’assurance-vie souscrit par le conjoint du défunt (c’est à dire le contrat d’assurance-vie non dénoué qui reste ouvert au nom du conjoint après le décès du premier conjoint) n’est pas hors succession. Concrètement, cela signifie que le contrat d’assurance-vie souscrit par le conjoint du défunt devra être déclaré au notaire afin que ce dernier calcul la part d’héritage de chacun des héritiers.

En d’autres mots, le contrat d’assurance-vie souscrit par le conjoint du défunt viendra augmenter l’actif de succession sur lequel les enfants auront leur part d’héritage.

Néanmoins, fiscalement, depuis la réponse ministérielle CIOT, ce contrat d’assurance-vie souscrit par le conjoint du défunt sera exonéré de droits de succession.

Ainsi, il convient de déclarer la moitié de la valeur de rachat du contrat d’assurance-vie souscrit par le défunt dans la déclaration de succession pour mémoire. Ce contrat d’assurance-vie devra être déclaré afin d’enregistrer fiscalement, en l’absence de partage de la succession, le transfert de propriété aux enfants, mais le montant dudit contrat ne devra pas augmenter la valeur de l’actif de succession soumis aux droits de succession.

A défaut de mention pour mémoire, il pourrait être compliqué pour les enfants héritiers, au second décès, de se prévaloir de cette propriété acquise au décès de leur premier parent. La conséquence serait alors une double imposition aux droits de succession.

Crédits : Article rédigé par Le blog patrimoine