Je souhaite investir dans la pierre, que choisir ?

Château Pinay vous conseille dans la gestion de votre patrimoine et répond à l’ensemble des questions sur la gestion de vos finances.

« N’attendez pas pour acheter l’immobilier, achetez l’immobilier … et attendez ! »

Vous souhaitez d’investir dans la pierre, mais vous ne savez pas comment procéder? En effet, il existe différentes manières d’investir dans celle-ci. Explications.

L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN DIRECT

En France, la plupart des investisseurs se dirigent vers l’investissement immobilier en direct. L’investisseur achète directement un bien immobilier afin de le mettre en location. C’est donc lui qui s’occupe de tout. Pour effectuer un investissement immobilier en direct, vous pouvez payer comptant ou vous endettez. Pour ce dernier, il est préférable d’avoir une situation financière sûre. En effet, dans la majorité des cas, les établissements bancaires accepteront de vous prêter de l’argent seulement si vous avez un revenu régulier et si vous avez un minimum d’apport.

Vous pouvez investir de différentes manières :

| En location nue

La location nue, ou location vide est une location non meublée. C’est le type de location le plus connu qui permet de générer des revenus complémentaires sur le long terme. La durée du bail est de 3 ans minimum. Ce type de location peut vous permettre de profiter de différents dispositifs de défiscalisation comme la loir. Denormandie, la loi Pinel ou même la Loi Girardin.

| En location meublée

Dans ce cas, le logement doit obligatoirement être meublé.

Contrairement à la location nue, la durée du bail est de 1 an minimum (voire 9 mois pour les étudiants). Si vous souhaitez investir dans une location meublée, vous pouvez profiter de différents statuts : le LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), le LMP (Location Meublée Professionnelle) ou la location meublée de tourisme. Ces différents régimes vous permettent de bénéficier d’une fiscalité très attrayante. Cependant, pour choisir entre ceux-ci, il est important de faire le point sur votre situation financière. En effet, le statut choisit dépendra du revenu fiscal de votre foyer et de la totalité de vos recettes potentielles annuelles. 

| La colocation

Il y a mois d’investisseurs qui se tournent vers cette solution, mais l’investissement dans la colocation a le vent en poupe en ce moment. En effet, les jeunes actifs et les étudiants se tournent très facilement vers la colocation.

INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN INDIRECT

Il n’est pas toujours facile d’investir en direct. En effet, si vous avez besoin d’un effet de levier et que les établissements bancaires refusent de vous prêter de l’argent, vous ne pourrez malheureusement pas donner vie à votre projet immobilier. Sachez qu’il est toutefois possible d’investir dans la pierre indirectement. Cela est possible grâce aux SCPI, OPCI et SCI que l’on appelle aussi « pierre papier ». Ce sont des placements immobiliers qui permettent à l’investisseur de gagner de l’argent sans contraintes de gestion.

On retrouve différents avantages dans ce type d’investissement. Le premier étant la diversification, ce qui mutualise les risques. De plus, il est accessible à tout le monde. En effet, certains de ses placements immobiliers sont accessibles dès 1 000 €. Vous pouvez y souscrire via un compte-titres ou via un contrat d’assurance-vie ou de capitalisation (en unités de compte), afin de bénéficier de la fiscalité du produit. Le fonctionnement est relativement simple. Ces fonds sont gérés par des sociétés de gestion qui possèdent des biens immobiliers liés au commerce, au résidentiel, au médical… A vous de choisir ce que vous préférez. Vous achetez ensuite des parts. La société de gestion s’occupe de tout et vous percevez des revenus potentiels en contrepartie de frais de gestion. Ce type de placement est très intéressant, car il permet d’obtenir des rendements annuels plutôt attractifs.

Crédits : Gestion patrimoine

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Emprunts : quels sont les différents types de taux ?

Le taux d’un emprunt ou d’un prêt peut être fixe ou variable. Pour les emprunteurs, le choix entre taux fixe et taux variable se pose surtout pour les crédits à long terme comme les emprunts immobiliers par exemple. On vous explique les avantages de chacun afin d’être en mesure de choisir celui qui correspond le mieux à votre situation.

Le taux d’intérêt fixe

Dans un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt est fixe durant la totalité de votre prêt : il est connu à l’avance et ne peut varier. Les mensualités que vous aurez à rembourser seront donc toujours les mêmes, sauf en cas de remboursement anticipé partiel ou de renégociation éventuelle de votre emprunt, à la suite d’une forte baisse des taux sur le marché par exemple.

Une protection contre la hausse de taux

Un prêt à taux fixe assure à l’emprunteur une protection contre la hausse des taux d’intérêt. Il connait le coût de son crédit immobilier et le montant de la mensualité sur toute la durée du prêt. Le taux d’intérêt fixe offre ainsi un réel confort d’autant plus que si les taux d’intérêt des crédits immobiliers venaient à baisser, l’emprunteur pourra toujours tenter de renégocier son prêt ou le faire racheter par une autre banque.

Une référence pour l’immobilier

Le taux d’intérêt fixe est le plus souvent choisi pour financer la résidence principale.

Le taux d’intérêt variable

Certains emprunteurs peuvent avoir intérêt à choisir un autre type de taux plus adapté à leur âge, à leur projet et au risque qu’ils peuvent se permettre de prendre par rapport à leur capacité financière. Ils pourront ainsi opter pour un taux variable s’ils anticipent par exemple une baisse des taux d’intérêt.

Le coût total n’est pas connu à l’avance

Dans un prêt à taux variable, le contrat prévoit que le taux d’intérêt varie en fonction de l’évolution d’une donnée prise comme référence (évolution des prix, évolution du taux d’intérêt sur les emprunts à court terme que les banques se font entre elles). Le coût total n’est donc pas connu à l’avance.

À ce titre, l’établissement financier, lors de l’envoi de l’offre de crédit, remet une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d’intérêt et un document d’information, à titre indicatif, contenant une simulation de l’impact d’une variation de ce taux.

Un pari qui peut être risqué

En revanche, un emprunt à taux variable peut se révéler être un piège redoutable, si les taux augmentent.

Une alternative : le taux d’intérêt variable « capé »

On dit que le taux d’intérêt est « capé » lorsque le contrat de prêt prévoit une limitation à la hausse de la variation globale du taux d’intérêt. Une limitation à la baisse peut être également prévue.

Le coût total n’est donc là encore pas connu à l’avance, mais le risque est relativement contenu.

Sources Impôts.gouv

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Conjoint du chef d’entreprise : quels sont vos droits pour la retraite ?

vous travaillez dans l’entreprise de votre mari ou de votre partenaire de Pacs ? vous devez déclarer votre activité professionnelle et choisir un statut pour bénéficier d’une couverture sociale en cas de maladie et vous constituer des droits pour votre retraite. Retrouvez quelques conseils.

Vous n’y avez peut-être pas pensé tout de suite, mais si vous travaillez pour votre conjoint ou conjointe, il est important de vous interroger sur les droits à la retraite que vous pouvez constituer. Ces droits dépendent du statut que vous choisissez. Vous pouvez en envisager trois : celui de salarié, celui d’associé et celui de conjoint collaborateur.

Le statut de salarié est évidemment le plus protecteur. Mais il suppose que vous perceviez un salaire au-moins égal au Smic horaire. En contrepartie, vous aurez exactement les mêmes droits en matière de retraite que n’importe quel salarié. Si votre conjoint ou partenaire de Pacs “omet” de vous déclarer, c’est le statut qui s’applique désormais par défaut. Il s’agit de mettre fin à la pratique encore largement répandue qui consiste à ne pas déclarer les conjoints travaillant dans l’entreprise, bien que cela soit obligatoire depuis plusieurs années.

Le statut d’associé n’est évidemment possible que si vous détenez des parts sociales de l’entreprise de votre conjoint. Il vous permet donc d’être affilié à titre personnel à la Sécurité sociale des indépendants ou au régime des professions libérales. Vos  cotisations sont calculées sur la base de votre revenu professionnel ou sur votre quote-part de bénéfices (société soumise à l’impôt sur le revenu) avec les mêmes taux que ceux applicables à votre conjoint ou partenaire de Pacs. Vous bénéficiez alors de mêmes droits que lui pour votre retraite.

Vous pouvez aussi opter pour le statut de conjoint collaborateur. Jusqu’à présent réservé aux EURL, SARL et Selarl de moins de 20 salariés, ce statut est désormais plus accessible. Il vous permet de vous constituer une retraite personnelle. Vous avez le choix entre différentes possibilités :

– Soit cotiser sur la base d’un revenu fictif égal au tiers (conjoint d’artisan, d’industriel ou de commerçant) ou à la moitié (conjoint de professionnel libéral) du plafond annuel de la Sécurité Sociale, ce qui vous assure de valider au moins 4 trimestres par an ;

– Soit cotiser sur la base du revenu de votre conjoint, chef d’entreprise, à hauteur du tiers ou de la moitié de son montant s’il est industriel, artisan ou commerçant ou à hauteur du quart ou la moitié de son montant s’il est professionnel libéral.

En cas de divorce, de décès ou de départ à la retraite de votre conjoint ou partenaire de Pacs, il est possible de continuer à cotiser sur une base volontaire pour éviter l’arrêt brutale de droits. Cela vous permet de continuer à engranger des trimestres pour votre retraite. Pour cela, il faut demander son affiliation à titre volontaire dans les 6 mois suivant sa radiation en tant que cotisant à titre obligatoire.

Crédits : Capital

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Assurance vie et produits retraite : comment les gérer après la crise

Alors que la crise en cours va pénaliser le rendement des contrats, découvrez comment revenir sur les marchés boursiers, sans trop sacrifier à la sécurité.

La crise sanitaire a triplement frappé les épargnants soucieux de préserver leur niveau de vie à la retraite. En signant tout d’abord le report, sinon l’abandon définitif de la réforme visant à créer un système universel de retraite à points, alors même que les régimes obligatoires maintenus devraient, faute de recettes suffisantes, voir leurs déficits se creuser. Pour ne rien arranger, elle a laminé le placement préféré des Français pour préparer leurs vieux jours, l’assurance-vie, qu’ils orientaient, en février dernier, à hauteur de 45% de leurs versements vers des unités de compte, ces fonds sans garantie dont la valeur s’est effondrée. « Dès la fin 2019, nous avions pourtant mis en garde contre les politiques commerciales des compagnies, poussant les épargnants à quitter le fonds en euros sécurisé », déplore Guillaume Prache, le président de la Fédération des associations indépendantes de défense des épargnants pour la retraite (Faider). Enfin, le besoin de liquidités suscité par le confinement a déjà entraîné, rien qu’au mois de mai, une décollecte de 2,2 milliards d’euros sur ce support très liquide. Un chiffre qui s’explique autant par la hausse des retraits, que par la baisse des cotisations. Il faut dire que l’assurance vie est massivement détenue par les commerçants et artisans, particulièrement pénalisés par l’arrêt de l’activité. Et que le confinement a rendu les versements beaucoup plus compliqués à réaliser pour les épargnants n’utilisant pas Internet.

Dans un contexte aussi morose, faut-il pour autant baisser les bras, et geler vos contrats? Non, car, comme vous le découvrirez ici, vous pourrez tout d’abord mettre à profit certaines dispositions pour récupérer votre argent, y compris sur les enveloppes Madelin, d’ordinaire bloquées jusqu’à la retraite. Et comme le fonds en euros ne risque pas de sitôt de rapporter davantage, il vous faudra aussi diversifier la mise. Soit en retournant sur les marchés financiers, à l’aide des options antikrach développées par certains contrats. Soit en ouvrant un des nouveaux plans d’épargne retraite individuels (Perin), aux avantages fiscaux pour l’heure préservés.

A faire à court terme : vérifiez dans quelles conditions récupérer le capital

Avec l’assurance vie, on le sait, l’épargne est disponible à tout moment. Les demandes de rachat sont ainsi exécutées en quelques jours sur les contrats gérés par Internet, en une à deux semaines pour les autres. Très pratique, donc, pour combler des trous de trésorerie en cas de difficultés financières. Il en va autrement des produits dédiés à la retraite, comme le plan d’épargne retraite populaire (Perp) et le nouveau Perin : sur ces produits, l’argent est, sauf coup dur (décès, invalidité, surendettement, etc.), bloqué jusqu’à la fin de la vie active. Les travailleurs indépendants, auxquels sont réservés les contrats Madelin, vont, eux, être mieux traités : fin avril, le ministre de l’Economie Bruno Le Maire a en effet annoncé qu’une mesure de déblocage anticipé devrait être adoptée, dans le cadre du plan de relance. Finalement, c’est dans le cadre du projet de loi de finances rectificative (PLFR) pour 2020, le 3ème cette année, qu’une telle mesure doit être adoptée, avec un plafond de retrait de 8000 euros sur les Madelin de Perin. L’Association nationale des conseillers financiers (Anacofi) préconisait que jusqu’à 12.000 euros de capital puissent être retirés sans impôts de chaque contrat, sous réserve qu’ils soient issus du fonds en euros. Soit un peu moins de la moitié de l’en-cours moyen constaté, de 27.000 euros. Il aurait ainsi été possible de récupérer l’argent et, pour la part qui n’aurait pas été dépensée, de le placer, avec avantage fiscal à la clé, sur un Perin. De quoi économiser les 5% de frais généralement facturés pour tout transfert à partir d’un Madelin ouvert il y a moins de dix ans. L’amendement adopté à l’Assemblée nationale lors de l’examen du PLFR 3 va moins loin que cette demande, avec un plafond de déblocage défiscalisé de 2.000 euros. Par ailleurs, pour qu’une telle opération soit gagnante, il aurait toutefois fallu que ces retraits « coronavirus » soient exonérés des 10,1% de prélèvements sociaux, prévus dans les autres cas de déblocage anticipé. Cela ne sera pas le cas.

De leur côté, les salariés ayant bénéficié d’un contrat de retraite supplémentaire chez un précédent employeur (support souvent appelé « article 83 ») pourront profiter de la période pour en demander le transfert vers un Perp. Libre à eux ensuite de solliciter un second transfert, de Perp à Perin : cela leur permettra, à l’échéance, de sortir totalement en capital, alors que les articles 83 n’autorisent qu’une liquidation en rente. Comme le signale le courtier en ligne Mes-placements.fr, le premier transfert, possible jusqu’à fin septembre 2020, devra de préférence être demandé avant l’été, car il peut nécessiter plusieurs mois de délai.

Dernière opportunité de récupérer sa mise, juridique celle-ci, et conseillée aux détenteurs d’assurances vie fortement investies en unités de compte : l’exercice de leur droit de rétractation, possible dans les trente jours suivant la souscription du contrat. Donc déjà top tard, en principe, pour les épargnants ayant signé jusqu’en février dernier, et qui se seraient fait piéger par le krach boursier. « Mais ce délai ne commence à courir qu’à compter de la mise à disposition, avec le contrat, des informations obligatoires, dont le modèle de lettre de renonciation et ses modalités », rappelle l’avocat spécialisé Laurent Denis. Même si les assureurs font désormais rarement une telle bévue, cela ne coûte rien de vérifier si le dossier reçu était complet. En cas d’oubli, sachez aussi qu’il vous faudra probablement aller en justice. « Et les juges cherchent désormais à vérifier si l’assuré agit de bonne foi », prévient Laurent Denis. Si bien que vos chances seront minces si vous exercez une profession dans le secteur de la finance, ou que vous disposez d’une bonne connaissance des marchés boursiers. Si vous obtenez gain de cause, l’assureur devra vous rembourser intégralement la mise, y compris les pertes boursières, ainsi que les frais prélevés.

A moyen terme : diversifiez, en adoptant des sécurités

Alors que le rendement 2019 du fonds en euros a péniblement atteint 1,4% en moyenne, celui de 2020 ne s’annonce guère plus brillant, par la faute de la crise sanitaire. La rentabilité pourrait ainsi à nouveau reculer, à 1,2% environ. Les investissements en actions représentaient en effet près de 8% du portefeuille de tels fonds à fin 2018, une part qui n’a que marginalement évolué depuis. « La chute des marchés financiers va réduire la possibilité de concrétiser des plus-values, qui servent à soutenir le rendement », résume Olivier Sentis, le directeur général de la MIF (Mutuelle d’Ivry-La Fraternelle). Un effet qui pourrait toutefois être amoindri par les protections à la baisse, que souscrivent certaines compagnies. « Les assureurs n’ont pas acheté au plus haut », signale par ailleurs Cyrille Chartier-Kastler, fondateur du site Goodvalueformoney. Du côté de la poche investie en obligations (80% en moyenne du portefeuille), ce n’est guère mieux, puisqu’avec la crise, les taux d’intérêt devraient rester au plancher. L’emprunt d’Etat français à dix ans (OAT) s’affichait en territoire négatif, à -0,145% le 10 juillet, tandis que celui allemand (le Bund) se traitait à -0,47%. « Les mesures prises par la Banque centrale européenne pour contrer la récession devraient empêcher tout rebond de ces taux sur le long terme », prévient Guillaume Prache, de la Faider. Enfin, la poche immobilière (6,4% en moyenne du fonds en euros) pourrait souffrir d’impayés de loyers, de la part des locataires des immeubles. « De mauvaises surprises ne sont pas à exclure », confirme Olivier Sentis.

Pour ne rien arranger, les assureurs confrontés à la crise devraient intensifier leur politique commerciale consistant à dissuader les épargnants de recourir au fonds en euros, par exemple en augmentant les frais d’entrée sur de tels supports. Des commissions « qui peuvent représenter l’équivalent du rendement de plusieurs années », comme le rappelait l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) dans un avis rendu à la mi-mars. Quand ils ne modifient leurs contrats, de sorte à pouvoir imputer quoi qu’il arrive leurs frais de gestion annuels sur le capital. « Ce qui peut aboutir dans certains cas à ce que le montant garanti par le contrat soit in fine inférieur au montant versé », déplorait encore l’ACPR.

On l’aura compris, pour qui veut obtenir du rendement, mieux vaudra se résoudre à diversifier la mise, et à retourner sur les marchés financiers. En y associant, cette fois, les options de protection développées par de plus en plus de contrats, comme le montre notre tableau ci-contre. Elles permettent de diminuer les effets d’un krach, à l’image de l’option de limitation des pertes (le « stop loss »), qui déclenche la vente de vos fonds à partir d’un seuil de moins-values déterminé à l’avance. Attention : préférez, quand c’est proposé, l’option « stop loss relatif », qui coupe vos positions en tenant compte de la plus haute valeur atteinte par l’épargne, au « stop loss absolu », déterminé à partir du seul cours d’achat. Ainsi, pour un fonds acheté 100 euros, et qui aurait grimpé à 150 euros, un stop loss relatif placé à – 20% vendra ce fonds dès que le cours aura reculé à 120 euros, contre un repli à 80 euros avec un stop loss absolu de même ampleur. D’autres options vous serviront à effectuer un retour en douceur sur les marchés boursiers. Comme celle d’ »investissement progressif », qui permet de transférer de 50 à 500 euros par mois du fonds en euros vers un ou plusieurs fonds risqués. En complément, programmez l’option « sécurisation des plus-values », qui à l’inverse rapatriera automatiquement vos gains vers le fonds en euros.

Crédits : Article de Capital

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Le Pinel optimisé au déficit foncier : deux dispositifs fiscaux attractifs

Une tribune rédigée par Estelle Billi, ingénieur patrimonial chez Advenis Gestion Privée

 Le Pinel optimisé au déficit foncier, ou parfois appelé « Pinel ancien », est la combinaison de deux régimes fiscaux très attractifs lors d’un même investissement. Il est recommandé pour les investisseurs soumis à une tranche marginale d’imposition de 30% ou plus. Éclairage sur ce dispositif souvent méconnu des investisseurs.

 Vous souhaitez bénéficier des avantages du dispositif Pinel sans pâtir de ses inconvénients ? Cumulez alors ce mécanisme à celui du déficit foncier ! Une bonne manière de profiter à plein du meilleur de ces deux dispositifs fiscaux particulièrement attractifs

Bien connu du grand public, le dispositif Pinel permet d’acquérir un bien immobilier dans le neuf et de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21%, en fonction de la durée de location du bien, à savoir 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Cette réduction est toutefois soumise au plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros par an. De même, la réduction d’impôt est plafonnée pour chaque investisseur à un montant d’acquisition de 300.000 euros, frais de notaires et coûts annexes compris, et à une limite de 5.500 euros par m². Enfin, le loyer, est lui aussi plafonné et dépend de l’emplacement, de la composition du foyer et de ses ressources.

Le Pinel optimisé au déficit foncier permet de pallier partiellement ces inconvénients, puisque la partie éventuelle du prix de revient qui excède les plafonds de 300.000 euros et/ou 5.500 euros par m² pourra, sous conditions d’éligibilité, bénéficier de la fiscalité « déficit foncier ».

Tout comme son cousin, le « Pinel ancien » permet donc de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu mais aussi d’effacer, partiellement ou totalement, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers, grâce au mécanisme de déficit foncier. L’investisseur acquiert ainsi un bien immobilier nécessitant des travaux de réhabilitation, de réparation et/ou d’entretien, aussi bien dans les parties communes que dans les parties privatives. Outre un avantage fiscal total souvent bien supérieur aux 21% du Pinel dans le neuf, ce dispositif du « Pinel ancien », qui combine deux régimes fiscaux possède de sérieux atouts : une situation géographique souvent plus attractive, un gain fiscal immédiat, et au final la livraison d’un bien bénéficiant du charme de l’ancien avec des performances énergétiques similaires aux constructions neuves.

En effet, il est encore possible d’acquérir un bien immobilier avec des travaux dans des villes comme Lille, Lyon, Bordeaux, Nantes ou Nîmes. Des biens profitant de situations uniques, avec la possibilité de réaliser une plus-value lors de la revente. Par ailleurs, contrairement au dispositif Pinel classique, où, si on acquiert le bien en début de programme, il faudra attendre 1 an après l’année de livraison du bien pour obtenir sa première réduction fiscale, le « Pinel ancien » possède l’avantage considérable, grâce au mécanisme du déficit foncier, de réduire sa facture fiscale dès le premier mois suivant l’acquisition immobilière en demandant une modulation à la baisse du prélèvement à la source de l’impôt. Enfin, ces programmes ciblent souvent des actifs dans des grandes villes avec une meilleure qualité architecturale et qui grâce aux travaux de réhabilitation menés approcheront les standards exigés par le label Haute Performance Energétique Rénovation. A la clé, un bien alliant les qualités de l’ancien et du neuf.

 Un investissement idéal pour les investisseurs fortement fiscalisés

Ce placement est recommandé pour les personnes avec un taux marginal d’imposition égal ou supérieur à 30% et percevant jusqu’à 10.000 euros de revenus fonciers annuels2. Il s’adresse essentiellement à des investisseurs, soucieux de construire leur patrimoine, avec une vision sur le long terme. Il est aussi très intéressant pour les primo-investisseurs.

Contrairement au Pinel classique, ces programmes sont rares car les biens sont sélectionnés rigoureusement, en fonction de la nature des travaux qui doit répondre à des conditions d’éligibilité. Le paiement de ces travaux éligibles au déficit foncier, dès l’année d’acquisition du bien permet de les déduire immédiatement de ses revenus fonciers. En outre, le surplus est déductible de son revenu global dans la limite de 10.700 euros et l’excédent est reportable sur les dix prochaines années.

Par exemple, un investisseur qui perçoit 5.000 euros de revenus fonciers nets et est à une tranche marginale d’imposition de 30 %, peut acquérir un investissement éligible à la fiscalité Pinel optimisée, pour un montant total de 260.343 euros, dont 78.030 euros de travaux éligibles au déficit foncier. Dans cette situation, l’investisseur réalisera une économie d’impôt totale de 71.434 euros soit 38.285 euros au titre du dispositif Pinel (répartie sur douze années) et 33.149 euros au titre du dispositif déficit foncier (répartie sur onze années). A titre de comparaison : en Pinel « neuf », la réduction d’impôt aurait été plafonnée à 54.672 €, voire moins si le prix au m² dépasse 5.500 €.

Dans cette période de crise sanitaire, sociale et économique, où les prix de l’immobilier ont encore augmenté, l’immobilier reste considéré comme une valeur refuge. Dans un marché tendu, avec un déficit de logement par rapport à la demande, ces biens souvent situés en plein cœur des centres-villes de grandes agglomérations constituent un investissement idéal. Ils permettent aux investisseurs de se construire un patrimoine immobilier de qualité tout en bénéficiant d’un gain fiscal immédiat.

Crédits : Article de Boursorama Banque

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L’immobilier, véritable « performeur » dans la durée

L’IEIF a publié la mise à jour de son étude annuelle sur les performances comparées des différents placements. Une nouvelle fois, l’immobilier, sous toutes ses formes, se place aux premiers rangs du palmarès sur quasiment toutes les périodes analysées.

Comme l’an dernier, il n’y a guère que sur 40 ans (1979-2019) où les actions, tout type de secteurs confondus, s’imposent en pole position. Leur performance annualisée, mesurée par leur taux de rendement interne (TRI), s’établit en effet à 13,19 %. Un niveau qui les place au-dessus de trois classes d’actifs immobiliers. Devant le logement parisien (11,42 %), en premier lieu. Puis des foncières cotées (10,72 %) et des SCPI (9,56 %).

L’immobilier, en pole position sur 5, 10, 15, 20 et 30 ans

Sur toutes les autres périodes analysées par l’IEIF (5 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans, 30 ans), les placements immobiliers occupent la première marche du podium. Et, bien souvent, les suivantes. Sur 30 ans, les foncières cotées affichent le meilleur rendement (7,7 %). Mais le logement parisien (7,1 %) et les OPCI (6,6 %) occupent les 3e et 4e rangs. Sur 20 ans, l’immobilier truste les 7 premières places. Ce sont encore une fois les foncières cotées qui emportent la mise (12,1 %). Suivies de la classe d’actifs en direct « commerces France » (11,5 %). Puis de nouveau du logement parisien (10,7 %). Et de la logistique, des SCPI, des bureaux (France) et des OPCI.

L’immobilier, la classe d’actifs la plus performante

Sur 15 ans, comme le précise Charles-Henri de Marignan, analyste senior à l’IEIF, « l’immobilier, dans toutes ses déclinaisons, est la classe d’actifs la plus performante ». Les actifs de commerces (France) occupent la 1ère place (10,4 %). Suivis, une fois n’est pas coutume, par le placement or (9,7 %). Et les foncières cotées, en 3e position (9,6 %), devancent une nouvelle fois les actions dans leur ensemble (7 %). Sur 10 ans, ce sont d’ailleurs les actifs cotés qui surperforment les autres placements. Les foncières, de nouveau en tête (8,5 %), font quasiment jeu égal avec les actions généralistes (8,1 %). Mais les 6 places suivantes sont occupées par des placements immobiliers, directs (logistique, commerces, bureaux) ou indirects (SCPI, OPCI). L’or est relégué à la 9e position (3,1 %).

Montée en puissance de la logistique sur 5 ans

Sur 5 ans, enfin, ce sont de nouveau les actifs immobiliers acquis en direct (peu accessibles, par définition, aux investisseurs individuels), qui se positionnent aux premières places. Et, comme l’an dernier, c’est la logistique qui monte sur le podium (11,6 %). Une forte performance qui s’explique, selon Charles-Henri de Marignan, « par une forte progression des valeurs vénales des actifs sous l’effet du développement du e-commerce ». Les autres secteurs de l’immobilier sont devancés par les actions (10,3 %), dopées par leurs excellentes performances en 2019. L’an dernier, les marchés financiers ont de fait effacé les pertes enregistrées en 2018.

2019, une année exceptionnelle pour les marchés actions… battus toutefois par l’immobilier en direct

L’indice MSCI Monde affichait en 2019 une progression de 26 %. Sa meilleure performance de la décennie, en total return. Les plus fortes hausses, celles des actions américaines (+ 28,5 % pour le S&P 500), n’ont toutefois pas réussi à détrôner certaines classes d’actifs immobiliers en direct. Selon le palmarès établi par l’IEIF, ce sont en effet les bureaux prime, en Europe et dans le QCA parisien, qui s’arrogent les deux premières positions. L’immobilier européen, coté cette fois, fait quant à lui quasiment jeu égal avec les actions américaines. Et se place au 4e rang. L’immobilier indirect tire lui aussi correctement son épingle du jeu. En 2019, les SCPI affichaient une performance globale de 5,6 %. Suivies de près par les OPCI, avec 5,4 %.

Au-delà de la performance, les autres qualités de la classe d’actifs immobilier

Au-delà de ces performances – passées -, qui attestent toutefois de la robustesse et de la régularité de l’immobilier sur longue période, l’étude de l’IEIF pointe également les autres qualités de cette classe d’actifs. L’institut rappelle en effet que l’immobilier bénéficie d’une volatilité bien inférieure à celle des actions. Que toutes ses composantes évoluent généralement dans le même sens, certes avec des amplitudes différentes. Et que, sur toutes les périodes, l’immobilier présente « systématiquement un pouvoir diversifiant inégalé par les autres actifs ». Trois qualités qu’il devrait conserver, quelle que soit l’orientation de ses performances à venir.

Sources : Frédéric Tixier – Pierre Papier

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Crédits immobiliers : les taux repartent à la baisse

Bonne nouvelle pour les acheteurs immobiliers : les taux des crédits s’infléchissent de nouveau à la faveur de l’été. Mais les banques ne desserrent pas la vis sur les conditions d’octroi.

Ce n’est pas encore les montagnes russes mais le mouvement est bien présent. Depuis quelques mois, les taux des emprunts immobiliers ont tendance à fluctuer. Après une légère remontée entre janvier (1,12% en moyenne toutes durées confondues) et mai (1,25%), les taux ont, contre toute attente, de nouveau reculé ces deux derniers mois.

Moins de 1% sur 20 ans pour les bons dossiers

« Fait atypique puisque, historiquement, durant la période estivale, les banques ont tendance à stabiliser leurs taux pour calmer le jeu avant la reprise de septembre », remarque le courtier Empruntis. Pour ce mois de juillet, les baromètres transmis par les banques font état d’une baisse de 0,10% à 0,15% en moyenne, et même 0,30% dans certains cas, par rapport au mois de juin. « Les emprunteurs, dans la majorité des cas, peuvent envisager un crédit immobilier à 1,20 % sur 15 ans et 1,30 % sur 20 ans », détaille Empruntis. Les meilleurs profils peuvent même négocier des taux à 0,75 % sur 15 ans et 0,90 % sur 20 ans.

« Les banques ne souhaitent pas forcément marquer une pause en cette période et restent ouvertes aux possibilités de financement », se réjouit le courtier. Il faut dire que le confinement a brutalement stoppé toute transaction immobilière et, par voie de conséquence, très peu de demandes de crédits sont parvenues jusqu’aux banques… Le manque à gagner est bien réel. Pour relancer la machine, les établissements financiers sont donc plus enclins à accorder des taux intéressants.

Problème, les conditions d’octroi se sont resserrées : il faut avoir de l’apport (au moins l‘équivalent des frais de notaire) et ne pas dépasser les fameux 33 % d’endettement. L’avis du Haut conseil de la stabilité financière (HCSF), intervenu en décembre dernier, qui a fortement suggéré ces normes (après s’être alarmé du niveau d’endettement des ménages français), est strictement suivi par les banques. Ces dernières restent « très attentives à la pérennité des revenus, mais également aux capacités d’épargne des futurs acquéreurs », confirme Empruntis.

Article de Les Echos

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Top 10 des villes où le prix immobilier a le plus augmenté malgré la crise

À l’instar d’Alain bashung dont « la petite entreprise ne connaissait pas la crise », certaines villes françaises voient le prix de leur immobilier ancien fortement progresser. Et cela, en dépit de l’effondrement des ventes qu’a provoqué la crise du Covid… 

Pessac, Grasse et Mulhouse aux trois premières places !

Dans un contexte immobilier de pénurie et d’exclusion des primo-accédants, dont les dossiers passent de plus en plus difficilement auprès des banques, celles-ci ayant durci leurs conditions d’octroi de crédit, force est de constater que le prix de l’immobilier s’emballe dans certaines villes françaises. D’après les chiffres recueillis par le baromètre LPI-SeLoger, le prix au mètre carré à Pessac enregistre ainsi pas moins de 14,9 % de hausse annuelle pour atteindre 3 516 € ! Cette commune de Gironde à l’attractivité exponentielle capte, depuis plusieurs mois déjà, les acheteurs que découragent les prix pratiqués à Bordeaux… La combinaison d’une offre restreinte et d’une forte demande explique cette poussée des prix péssacais. Si l’on devait récompenser les villes françaises où les prix des logements ont explosé malgré la crise sanitaire, la médaille d’argent serait décernée à Grasse. Dans la capitale mondiale du parfum, devenir propriétaire d’un appartement coûte 13,8 % plus cher qu’il y a un an. Le prix au m² à Grasse tourne actuellement autour de 2 885 €. Enfin, avec une hausse de 13,6 % de son prix immobilier sur 1 an, la ville de Mulhouse (1 648 €/m²) se hisse sur la troisième marche de notre podium.  

Plus de 12 % de hausse annuelle à Lorient, Versailles et Villeurbanne !

Le baromètre LPI-SeLoger nous apprend qu’avec des hausses respectives de 13,5 % et de 13,1 % sur 1 an, les villes de Quimper (1 869 €/m²) et de Bourges (1 673 €/m²) décrochent les 4e et 5e places de notre classement des villes de France où les prix immobiliers ont le plus augmenté, et cela en dépit de la crise sanitaire. Notre palmarès se poursuit avec Lorient, Versailles et Villeurbanne. Dans celle que l’on surnomme la ville aux Cinq Ports, le prix des appartements (2 288 €/m²) progresse de 12,6 % sur 1 an. Dans la Cité Royale où devenir propriétaire coûte désormais 7 373 € du m², la hausse annuelle atteint 12,3 %. Et du côté de la « petite soeur » de Lyon, le m² coûte 3 612 € et affiche une progression de 12 %. Pointe à la 9e de notre classement, la ville de Besançon (+ 11,7 % / 2 185 € du m²), suivie d’Ivry-sur-Seine où la hausse se chiffre à 11,4 % sur 1 an et le prix de l’immobilier atteint désormais 5 105 € du m².

Top 10 des villes* où le prix immobilier a le plus augmenté

Sources : Article se Loger

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Comment échapper à l’IFI en investissant dans l’immobilier ?

Pour ne pas alourdir son impôt sur la fortune immobilière (IFI) tout en continuant à investir dans la pierre, il est possible d’acheter des biens démembrés. Explications sur un investissement, qui au-delà de l’objectif fiscal, séduit un nouveau profil de clients ces dernières années.

Dans sa dernière allocution télévisée, le 14 juin, Emmanuel Macron, l’a martelé : il ne veut pas augmenter les impôts. “Notre pays est déjà l’un de ceux où la fiscalité est la plus lourde”, a souligné le président. Mais les contribuables le sentent bien, en cette période de crise économique, où l’idée d’un impôt exceptionnel supporté par les plus aisés d’entre eux est installée dans le débat public, il plane au-dessus de leur tête comme une épée de Damoclès. Et en particulier pour les ménages qui ont fait de l’immobilier le coeur de leur stratégie patrimoniale. Pour ces derniers, la transformation de l’ISF en impôt sur la fortune immobilière (IFI°) au 1er janvier 2018 fut une vraie douche froide. Alors dans ce contexte, comment continuer à investir dans la pierre sans alourdir sa fiscalité ? Il existe une solution : l’achat, à un promoteur, de la nue-propriété d’un bien démembré temporairement.

Le fonctionnement est simple : “On achète des programmes immobiliers. On s’occupe de démembrer les biens. On revend l’usufruit à un organisme de logement social (OLS). Et on vend ensuite à des investisseurs privés lot par lot la nue-propriété de chaque bien”, detaille Jean-Baptiste de Pascal, Directeur développement et fiscalité d’Inter Invest, société qui a fait de ce type d’investissements l’un de ses coeurs de métier. La période de démembrement est figée dès le départ par contrat. Elle varie globalement entre 15 et 20 ans. Elle n’est ensuite plus négociable. “Pendant toute la période de jouissance du bien, le bailleur social va le mettre en location, percevoir les loyers mais aussi assumer les charges et impôts fonciers”, reprend le professionnel.

Pour le particulier qui veut se lancer, c’est donc une somme de tracasseries (la location, la gestion courante de l’appartement, les impôts) dont il n’a pas à s’occuper. Etant donné que le nue-propriétaire n’a pas la jouissance du bien, ni des revenus qu’il va générer, l’achat bénéficie d’une décote – entre 30 et 40% – de la totalité du prix du bien. Surtout, l’investisseur bénéficie d’un double avantage fiscal : d’une part, le bien acheté n’entre pas dans son assiette taxable à l’impôt sur la fortune immobilière, d’autre part, s’il achète à crédit, il peut déduire les intérêts d’emprunts de ses revenus fonciers préexistants.

C’est pourquoi à l’origine, c’est surtout une population âgée et aisée, possédant déjà de l’immobilier locatif et souhaitant faire baisser sa facture fiscale par rapport aux revenus fonciers, que les professionnels du secteur accueillaient. C’est toujours le cas, mais le marché a vu d’autres profils émerger : “Ces cinq dernières années, on a vu arriver des gens plus jeunes, entre 30 et 40 ans, qui veulent investir dans l’immobilier car cela les rassure mais que ne peuvent pas s’occuper de la gestion d’un bien au quotidien, à fortiori s’ils quittent l’Hexagone”, précise Jean-Baptiste de Pascal. Pour ce profil de clients, la stratégie patrimoniale est un peu différente. Cela leur permet d’acquérir à moindre frais un bien immobilier et de développer leur patrimoine. Avec l’idée sous-jacente de se constituer un pécule pour la retraite.

Des biens de 60 mètres carrés en moyenne

En règle générale, les surfaces proposées restent contenues. Les biens sont souvent des T3, d’environ 60 mètres carrés, voire souvent plus petits, quand il s’agit de studios (environ 30 mètres carrés). Des entreprises comme Perl, le leader du marché ou Inter Invest proposent des biens à la vente, à la fois dans de grandes métropoles, mais également dans ces stations balnéaires par exemple. Des appartements démembrés sont notamment à vendre dans des villes comme Paris ou Toulouse, et des stations du sud de la France, comme Menton ou Saint-Raphaël. Bien évidemment, l’emplacement du bien et la situation personnelle de l’investisseur fait varier l’objectif à long terme. Certains acquéreurs mettent la main sur un studio à Paris dans l’idée d’y loger leurs enfants pour leurs futures études, voire d’en tirer une belle plus-value à la revente, quand d’autres choisissent un bien près de l’océan comme future résidence secondaire.

Des risques à prendre en compte

Déjà, il ne faut pas oublier que la période de démembrement est figée. Impossible de jouir de l’appartement au bout de 5 ans, si vous en avez subitement l’envie. Il existe bien sûr des risques inhérents à l’immobilier. Quel sera l’état du marché dans 20 ans ? Notamment, si je souhaite revendre ? Difficile de répondre à une telle question. D’où l’importance, comme toujours en matière d’immobilier, d’investir sur des marchés que l’on connaît. Les investisseurs s’interrogent aussi souvent sur l’état dans lequel ils retrouveront leur bien après une aussi longue période de location. “Dans les contrats d’usufruit que l’on signe avec le bailleur, on met une clause de remise en état obligatoire du bien”, indique Jean-Baptiste de Pascal. Une clause sur laquelle l’acheteur de la nue-propriété doit être particulièrement vigilant à la signature du contrat, sous peine de déconvenues à la fin de la période de démembrement.

Une fois cette période terminée, le bien détenu alors en pleine propriété réintègre la base taxable de l’impôt sur la fortune immobilière. Toutes les bonnes choses ont une fin… Mais en cas de revente, l’imposition de la plus-value est calculée sur le prix global du bien à l’origine et non pas seulement sur le prix d’acquisition de la nue-propriété.

Sources : Article de Capital

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